Присоединяйтесь к сообществу Мастерград

Зарегистрироваться
#4586111

Планирую разместить здесь блог, в котором поделюсь опытом и наработками в организации капитального ремонта летом 2014 года в Москве по формуле "недорого, но очень хорошо".

Результат пока не известен, новости будут публиковаться в реальном времени.

Друзья, я все подробно опишу, но постепенно.

Прошлое или настоящее время - это тут вопрос конечно. Так как переименовывпть нельзя, то большую часть жизни тема будет называться правильно, надеюсь

Тема будет закрытая, то есть создавать сообщения смогу только я. Все вопросы, предложения и критику прошу в личку. Интересное буду публиковать вручную.

Весной, когда мы узнали о грядущем пополнении в семействе, пришлось срочно мобилизовать все резервы и купить квартиру. Через месяц мы были обладателями 3-х комнатной квартиры на 4-м этаже кирпичного дома 1959 года постройки серии II-14 (это переходная серия между сталинкам и хрущами, когда уже начали экономить, но еще не так глобально). Общая площадь 74 м2 (без балконов). Высота потолка (между плитами перекрытия) составляет 2.78 м.

Планировка удобная, в квартире 6 окон, так что можно хорошо зонировать пространство:

После обсуждения планировочных решений, мы поняли, что нам лучше иметь много изолированных комнат, чтобы всегда можно было уединиться, и заниматься своими делами не мешая другим. Поэтому нарисовали такую перепланировку:

Перепланировку решили делать законной, так как вроде бы конечный результат должен получиться интересный, в случае продажи будет спрос, и соответственно правильный план в БТИ будет иметь весомый плюс.

Проект по превращению имеющегося в желаемое выглядел неподъемно. Положение осложняло крайне ограниченное количество денег, оставшихся после покупки. Имелся 1 млн на все (кроме мебели). Поверхностный анализ показал, что в эту сумму можно вписать только косметический ремонт без перепланировки, а это никак нас не устраивало. Изыскали еще кредитные резервы и расширили бюджет до 1.5 млн, но это уже край возможностей. При этом вопрос с мебелью оставили на «авось».

Такой проект делать без плана – не наш метод. После размышлений нарисовался такой план действий:

  1. Разобраться с согласованием перепланировки
  2. Продумать и нарисовать эскизы:
    • Демонтаж стен, пола и тд.
    • Целевую планировку в реальных размерах.
    • Разводку электрики и слаботочки (сеть и ТВ) с точным местоположением щитков и розеток. Предварительно продумать расстановку мебели.
    • Разводку водопровода. Предварительно продумать расстановку сантех-приборов.
    • Разводку системы вентиляции.
  3. Продумать замену окон.
  4. Продумать замену радиаторов отопления.
  5. Продумать переделку газовой трубы
  6. Продумать отделку потолка.
  7. Продумать стяжку пола.
  8. Продумать чистовые материалы, хотя бы их тип
  9. Начать подбор бригады, попутно составить примерный график выполнения работ

Всем хочу порекомендовать не жалеть сил и времени на продумывание плана действий. Так же нужно перед стартом работ четко понимать, что, где и как вы хотите видеть в своей новой квартире.

Переделки будут стоить очень дорого, многократно увеличат сроки реализации этапов, повысят нервозность в отношениях с мастерами (никто не любит переделывать то, во что вложил частичку своей души)

Не обязательно все это рисовать и конспектировать, но если все ваши желания будут четко изложены на бумаге – это сократит количество недопониманий между вами и подрядчиком.

Начав изучать форумы на тему «что можно и что нельзя согласовать» я выяснил следующее (там много всего, но привожу основное):
• Нельзя согласовать перенос мокрых зон (ванна, туалет, кухня)
• Нельзя разрушать несущие стены
• Нельзя присоединять холодное помещение к отапливаемому
• Нельзя расширять нежилую площадь за счет жилой
• Как частный случай предыдущего ограничения, нельзя присоединить часть комнаты к кухне. ХИНТ: можно назвать часть кухни столовой и это согласуется без проблем.
• Между жилым помещением и газовой кухней обязательно должна быть плотная дверь. ХИНТ: раздвижная дверь считается плотной, и никто не может заставить вас ее потом не снимать.
• Если на месте сломанной стены будет проем, может возникнуть проблема со скрытыми переделками, так как конструкция пола, которую вы будете делать на месте бывшей стены, должна быть строго определена и иметь звукоизоляцию. Инспектор может попросить вскрыть пол для проверки конструкции. ХИНТ: есть организации, имеющие лицензию на засвидетельствование скрытых работ и с ними легко можно договориться во время ремонта.

Ограничения, затронувшие мой план, касаются газовой кухни. К счастью, все они имеют обходные пути. В принципе, как говорят мои знакомые, согласовать можно все, но это будет стоить очень дорого. Так что не стоит давать волю своей фантазии без особо веских причин.

Попутно выяснилось, что все, что согласуемо, не трудно согласовать самостоятельно, для этого есть много инструкций в интернете, но я решил не тратить свое время, не рисковать, и обратиться в фирму.

Пообщавшись с парой десятков фирм, занимающихся согласованием, я увидел, что диапазон цен от 30 до 120 т.р. за одну и ту же перепланировку. Себестоимость этого для фирмы в районе 15 т.р. , а дальше все определяет жадность и способность запугать клиента непреодолимыми трудностями.

В итоге я выбрал фирму которая на протяжении двух недель меня внимательно консультировала и в итоге предложила стоимость в 30 т.р. Спасибо им за терпение и отзывчивость. А так же за четкое исполнение своих обязательств.

Мне потребовалось съездить с их представителем в БТИ, делать доверенность и через 2 недели я получил на руки постановление ЖилИнспекции о начале работ. Теперь у меня есть 1 год для завершения ремонта. После этого вызывается инспектор БТИ, он фиксирует соответствие утвержденному плану. Если все ОК, через 2 недели мне выдадут новый план БТИ с вожделенной планировкой.

Так как у меня образование инженерное, рисовать я решил в какой-нибудь разновидности CAD. Однако в итоге остановил выбор на общераспространенном Microsoft Visio. Там все оказалось достаточно просто и возможностей вполне хватало. Единственная рекомендация сделавшим такой выбор – использовать последние версии программы, там можно будет частично автоматизировать подсчет длинны кабелей.

Сначала аккуратно промерил размеры квартиры. ХИНТ: промерять надо абсолютно все, что вообще можно промерить. Все мелкие углы и выступы, положение батарей и вентиляционных отверстий, в общем все. У меня ушло 3 часа на это, и то в итоге оказалось, что многих, второстепенных на мой взгляд, размеров нет, и они оказались очень даже важными. Не ленитесь и не экономьте время – оно окупится.

Сначала нарисовал целевую планировку с точными размерами:

Выделил зеленым цветом стены, которые надо построить, затем нарисовал старую планировку и выделил красным цветом стены, которые надо снести:

Далее самый сложный эскиз – электрика. Я его сделал, так как обладаю профильным образованием. Но если вы не захотите тратить свое время на это - электрики, которые будут делать работу, с удовольствием нарисуют эти схемы за деньги.

Но тем не менее необходимо перед обращением к электрикам нарисовать где и сколько и каких розеток вы хотите видеть. Этот вопрос тесно связан с расстановкой мебели и сугубо индивидуален. Пользуйтесь банальной житейской логикой и все получится, вот как то так:

Схема вентиляции довольно проста. Но чтобы ее нарисовать, нужно многое продумать, поэтому отдельный пост.
Обычно делают вытяжной вентилятор на оба санузла, и вытяжку на кухне. Я сильно озабочен качеством воздуха в квартире и давно хочу реализовать приточно-вытяжную систему.
Если делать ее «по взрослому» то стоить это будет очень дорого и сильно сократит высоту потолка. С концепцией «недорого, но очень хорошо» никак не стыкуется.
Поэтому я начал искать более дешевые решения с похожим результатом. Их оказалось два:

  1. Приточная система с принудительным всасыванием и фильтрами грубой очистки. Они вешаются в каждой комнате на стену, снаружи которой улица. В этой стене предварительно пробуривается отверстие наружу диаметром 10 см, через которое происходит подсос внешнего воздуха.
    Достоинства:
    • может всасывать воздух с большой скоростью, экстренное проветривание
    • отличная звукоизоляция
    • немного очищает воздух от крупной пыли
    • может подогревать воздух (в дорогих моделях)
    Недостатки:
    • необратимость изменений – отверстие в стене уже не заделаешь как было
    • высокая стоимость самого прибора (10-30 т.р.) и работ по установке (5-10 т.р.)
    • портит вид стены (хотя не более, чем кондиционер)

  2. Приточные клапаны в окнах. Принцип их действия такой – в окне делается разгерметизация (подрезается уплотнитель или фрезеруется щель в раме) и клапан управляет потоком воздуха, проходящем через эти неплотности.
    Достоинства:
    • Низкая цена (самый продвинутый клапан стоит с установкой 5 т.р.)
    • Производительности хватает для постоянного, фонового, проветривания. Например, ночью в спальне, при закрытых окнах воздух всегда будет свеж.
    Недостатки:
    • Не могут делать экстренное проветривание, придется открывать окна
    • При слабо работающей вытяжке в сильные холода могут обмерзать – это пожалуй самый большой недостаток и риск этого варианта.

Мне показался наиболее эффективным второй вариант с клапанами. Я потратил пару недель на общение со специалистами и пользователями этих систем и понял, что если ставить дорогие и надежные клапаны с автоматикой, а так же позаботиться об надежно работающей вытяжке через вентиляцию, все минусы можно обойти и насладиться плюсами по очень скромной цене (относительно других вариантов).

Конкретно приглянулись мне клапаны Aereco EHA2. Они имеют автоматическое регулирование потока в зависимости от влажности воздуха – если в помещении дышат люди, влажность повышается и клапан открывается больше. Если людей нет – холодный воздух и пыль не засасываются в квартиру без надобности. Учтено там и изменение влажности и температуры в зимний период. Есть так же ручной режим управления. Шумоизоляция клапанов, по заявлениям производителя, практически не ухудшает таковую самих окон. В общем, не клапан, а мечта, рискну, проверю его на практике.

Соответственно нужно позаботиться о надежной вытяжке. С этим у меня сейчас проблема – штатная домовая вытяжка спроектирована не грамотно и хотя каналы целы и чисты – она практически не работает. Придется делать принудительную. Для этого я выбрал автоматический вентилятор той же фирмы Aereco, они с клапанами созданы друг для друга. Принцип работы – в автоматике стоят два датчика давления, наружного в домовом вентиляционном канале, и внутреннего, в квартире. И автоматика поддерживает разницу давлений стабильным, чтобы всегда мог быть обеспечен нормированный (не больше и не меньше нужного) приток свежего воздуха. Таким образом вентилятор всегда работает на минимально необходимых оборотах. Этот приток гарантирует отсутствие обмерзания клапанов в холодное время года (достаточно минимального, но гарантированного притока сухого зимнего воздуха, чтобы избежать промерзаний). Выбрал конкретную модель VAM (стоимость порядка 30 т.р.) – она рассчитана на 6 помещений, имеет наиболее широкий диапазон регулировок и минимальный шум (судя по параметрам, его вообще не слышно даже на средней производительности). При этом потребляя в среднем 300 ватт в сутки (1.5 рубля)

В общем, в теории все это выглядит классно, проверю на практике.

Схема вентиляции получилась такая:

Решил вынести этот вопрос в отдельный пост, так как получается объемно.

С одной стороны, с водопроводом проще – достаточно нарисовать на плане квартиры, что и где из сантехприборов должно быть установлено. Разводку труб рисовать не обязательно, более того, некоторые гордые сантехники могут посчитать вас проблемным клиентом (мол слишком много понимает, наперёд батьки лезет!) и откажутся сотрудничать.

С другой стороны – тут много чего надо продумать, прежде чем давать техзадания исполнителям. Например, от какой трубы брать воду для полотенцесушителя (далее по тексту ПС).

Для людей, совсем далеких от сантехнических дел, хочу немного рассказать про то, как в нашей квартире получается горячая вода из крана по первому требованию (к моему удивлению, это знают далеко не все). Если представить себе ситуацию, когда горячая вода подается в дом по одной трубе, то в такой системе придется очень долго ждать, пока остывшая в трубах вода протечет через кран (накручивая счетчик), и нагретая вода от ЦТП дойдет до вас. Это может длиться от 10 сек до нескольких минут в зависимости от ситуации. ПС водяного в такой схеме сделать не получится – нечему будет его нагревать. Так вот, чтобы такого не происходило и люди не сливали ценную чистую воду в канализацию, и могли пользоваться горячей водой по первому требованию, придумали такую штуку: заставить воду постоянно циркулировать по контуру ЦТП-дом-ЦТП. Таким образом, вода все время бегает по трубам, не успевая остыть, снова нагревается. Для этого и устанавливается труба «обратки», в большинстве домов она проходит третьей в сантех-стояке. И ее нельзя ни в коем случае перекрывать – у всех жильцов над вами и под вами, и у вас в том числе, появится проблема с горячей водой и холодным ПС.

ПС подключают параллельно как подающей, так и обратной трубе. Разница в том, что по-хорошему подающую трубу нельзя заужать, так как от этого у ваших соседей пострадает важнейший параметр – поток воды из открытого крана. Но если не заужать, то в сложных схемах установки ПС (он далеко от стояка и трубы много изгибаются) вода не пойдет по пути большого сопротивления и ПС будет холодный. В общем, на трубу подачи ставить ПС можно только в ситуациях, когда он находится совсем близко и соединен прямыми трубами, но зато это немного повышает его температуру, так как в обратке вода немного холоднее.

Зато при установке ПС в параллель с обраткой, можно установить заужение между точками подключения труб ПС (это приведет к очень незначительному снижению температуры ПС) и после этого получить относительную вольность с выбором места установки ПС.

В моем случае я выбрал второй вариант – подключаться буду к обратке.

В моем случае с водопроводом была одна сложность – стояки горячей воды идут почти по центру одной из стен и не позволяют примкнуть ванну непосредственно к стене:

Поэтому было принято решение – при помощи изгибов труб перенести их в туалет. Далее вместе с трубой холодной воды отодвинуть их ближе к задней стене туалета и сделать там полноценный сантехшкаф:

Это без проблем делают сварщики из ЖЭКа. Или любые другие специалисты (но придется как то договариваться с ЖЭКом на длительное отключение воды. Ориентировочная стоимость 15-25 т.р.

В итоге получилась такая схема разводки:

Пока я готовлю новые посты, отвечу на поступившие вопросы. Про перепланировку:

Как давно оформляли перепланировку? 30тысяч это стоимость с проектом или проект сами делали? Сейчас возможно оформление по эскизу?

Конкретно эта контора работает только по проекту, который сама же и делает. 30 т.р. - это вместе с проектом. По эскизу - можно тоже, но это скорее для самостоятельных действий актуально. Для спец фирмы, по их же словам, сделать проект занимает ровно 10 минут. Были такие же предложения и от других контор, но подороже, 45-70 тыс. с проектом.

Приемка идет когда уже сделана чистовая отделка или можно сдавть на этапе стены, стяжка, штукатурка?

Приемка делается только после полного завершения ремонта, когда двери установлены. Это по закону. А за 50 тыс инспектор закроет глаза на не принципиальные мелочи.

Если не успеваешь загод сделать ремонт с чистовой отделкой. Что делать? Как продлить сроки?

Если не успеть с ремонтом за год - думаю, что есть процедура продления. Надеюсь, испытать не придется :-)