Сделка с обременением

Хочу приобрести квартиру. Хочу воспользоваться следующей схемой передачи денег. Документы сдаются в регистрационную палату, после чего в течение указанных дней (согласно договору) производится оплата на указанный счёт продавца (физ.лицо). Т.е. как я понимаю, сделка будет с обременением. Я так понимаю, снять это обременения без продавца не получится? Даже если прописать в договоре, что я могу без продавца предоставить в рег палату квитанцию от банка о перечислении указанной суммы на счёт продавца? Если без продавца снять обременение нельзя, то хотелось бы узнать, возможно ли прописать в договоре купли-продажи пункт, обязывающий продавца приехать со мной в регпалату. Допустим что-то вроде, продавец обязан в течение трёх дней с момента оплаты на указанный счёт продавца, явится вместе с покупателем для переоформления в регпалату, иначе продавец обязан выплачивать покупателю 1% в день от суммы договора, за нарушение этих сроков. Также для уверенности продавца в том, что я оплачу, можно прописать, что я обязан после выдачи мне свидетельства с обременением оплатить сумму согласно договору в течение трёх дней, иначе на меня накладываются штрафные санкции – 1% от суммы договора. Скажите, пожалуйста, какие могут быть существенные риски в описанном мной способе оплаты? (другие способы, пожалуйста, не предлагайте)

Вы готовы потратить приличную сумму на покупку недвижимости, но не готовы заплатить 2-3 т.р. за грамотную консультацию или за сопровождение непростой сделки. Это строительный форум, не забывайте об этом (хоть юристы тут и водятся).

Мысль - прописать в договоре явку продавца в регпалату, а не совершение им неких юрдействий в отношении продаваемого имущества ИМХО не самая мудрая затея.

зачем изобретать велосипед? все элементарно делается серез банковскую ячейку. покупатель кладет туда деньги. в договоре на ячейку прописывается что продавец в течении допустим месяца получает доступ к ячейке при предьявлении свидетельства на право собственности указанной квартиры оформленнойе на имя покупателя.

То что в заголовке - не работает, даже дочитывать не стал...:) РЕГПАЛАТА - не учавствует в сделках таким образом и никогда не являлась и не является третьим лицом обеспечивающим выполнение обязательств. Если договор сдается в регпалату и ей принимается - все процесс переоформления пошел, выполните ли вы свои обязательства - РЕГПАЛАТУ не интересует, в случае не оплаты - откатить конечно можно - но только через суд = долго, дорого, и.т.д.

Самый оптимальный способ через банковскую ячейку, но читайте договор на нее - если опасаетесь то лучше в каком нибудь банке поприличнее, прописываете условия... например как сказали выше... Договор на АРЕНДУ ЯЧЕЙКИ читайте - внимательно - там бывает такое пишут - вполне может быть указанное некое ООО, и прописаны условия, типа: мы предоставили в АРЕНДУ ящичек и больше низа что не отвечаем.... т.е. смысл в том что вы просто у банка ящичек арендуете - понимаете??? Ни о каком либо ответственном хранении речи там и нет.... ПС. РИелторы кстати тоже низа что не отвечают, хотя пиарят свою ответственность еще как :) ППС - если в договоре указанно что, продавец продал а покупатель купил и обязуется оплатить - то оплатит ли он - регпалате не интересно. ППС - Вам бояться, в данном вопросе, нечего вы - покупатель, Хотя регпалаты конечно разные бывают, и люди там разные сидят - но тогда нужно спрашивать непосредственно на месте. Может быть счет с условным доступом двух лиц = ячейка только Б/Н, - нужно опять же в конкретном банке выяснять. Расценки на толковую консультацию - нынче сильно дороже 2-3 тысяч, а бестолковая - только мусорить :)

Makway написал : другие способы, пожалуйста, не предлагайте)

:clapping

Makway написал : снять это обременения без продавца не получится

:cool: Какие еще обременения?

Sot написал : Какие еще обременения?

залог (ипотека) возникает в сделках автоматически,если не было оплаты.регистраторы это отслеживают

Viktor__s написал : залог (ипотека) возникает в сделках автоматически,если не было оплаты.регистраторы это отслеживают

ммм... Оплату регистраторы никак не отслеживают. Обременения (ипотека-залог, рента) отдельно вписываются в договоре купли-продажи и только в этом случае на квартиру производится регистрация прав: собственности, прав требования (обременения для собственника). Проядок выплаты денег и явления в регпалату продавца не может быть обременением, т.к. никаких прав на квартиру при купле-продаже за полную стоимость продавцу\покупателю не предоставляет и не ограничивает.

Регистраторы будут в восторге :applause:

Никаких обременений при отсрочке отплаты не возникает. А легенда сия возникла видимо из того, что некоторые регистраторы не пропускают договора с неопределенными условиями оплаты: дата государственной регистрации - неопределенное условие

Никаких обременений при отсрочке отплаты не возникает. А легенда сия возникла видимо из того,

сия "легенда" называет Гражданский Кодекс РФ, у ней даже есть адрес: ст.488 ч.5

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

регистраторы не пропускают договора с неопределенными условиями оплаты

какие неопределенности? оплата она либо есть либо ее нет. если ее нет в договоре (факт оплаты не является существенным условием договора) - будет залог в силу закона,если в договоре есть отсрочка/кредит - будет залог (ипотека) в силу договора.

этой "ипотекой в силу закона" активно пользовались для ускоренной регистрации права собственности (т.к. ее регистрации длилась 5 дней на ипотеку вместо 30 дней для обычной сделки. потом сделали 15 и популярность сей методики упала). Потом проносили расписки в регпалату,что деньги получены/выплачены и ипотеку снимали.

Viktor__s написал : если ее нет в договоре (факт оплаты не является существенным условием договора) - будет залог в силу закона,если в договоре есть отсрочка/кредит - будет залог (ипотека) в силу договора.

Категорически неверно. Ответ на это заблуждение дан Постановлением Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 5785/11 по делу N А63-4629/10 (привожу выдержку из документа)

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 указанной статьи). Одновременно пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса определяет, что если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Таким образом, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства. Позицией, сформированной в абзаце четвертом пункта 61 постановления N 10/22, согласно которой в случае, "когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права", суды должны были руководствоваться и при оценке действий управления, имея в виду право сторон договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него и, следовательно, отсутствие у регистрирующего органа права требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации.

Приведенные нормы говорят о том, что передача недвижимости и денег (ст. 556 Гражданского кодекса) и государственная регистрация перехода права собственности (ст. 551 Гражданского кодекса) не являются одномоментными и взаимосвязанными событиями.

А посему ссылка на общую норму

Viktor__s написал : сия "легенда" называет Гражданский Кодекс РФ, у ней даже есть адрес: ст.488 ч.5

при наличии специальных норм совершенно не верна, поскольку для сделок с недвижимостью она как бы действует, но не для целей государственной регистрации.

Приведенные нормы говорят о том, что передача недвижимости и денег (ст. 556 Гражданского кодекса) и государственная регистрация перехода права собственности (ст. 551 Гражданского кодекса) не являются одномоментными и взаимосвязанными событиями.

в ваших юр.фантазиях видимо при обычной ипотеки не происходит чего: передачи недвижимости или денег? причем тут требование регпалты о передачи недвижимости?

у вас логика примерно следующая: согласно опубликованному в средствах массовой информации выпуску "спокойной ночи малыши" №27 существует говорящая свинья,значит выводы о коррупции среди карасей в космосе - надуманы!

Viktor__s написал : в ваших юр.фантазиях видимо при обычной ипотеки не происходит чего: передачи недвижимости или денег? причем тут требование регпалты о передачи недвижимости?

Разбирали совсем другую ситуацию, а вы зачем то приплели стандартный договор ипотеки. Зачем это? Разговариваем о бузине, а у вас в Киеве дядька. :) Нехорошо получается. :o

Viktor__s написал : у вас логика примерно следующая: согласно опубликованному в средствах массовой информации выпуску "спокойной ночи малыши" №27 существует говорящая свинья,значит выводы о коррупции среди карасей в космосе - надуманы!

Это у вас толкование законодательства высшими судебными органами - передача спокойной ночи малыши? Ню-ню... Пафос, он такой пафос, но неприемлем для коллегиальных споров. По крайней мере среди юристов. :( Я конечно понимаю вашу самоуверенность в вашем мнении, но может стоит отстаивать его без демагогии?

А вопрос то был простой, можно ли так составить договор купли-продажи чтобы сперва была государственная регистрация, а потом передача денег и недвижимости. Ответ: можно. А тут нагородили, ипотека, залог, "ипотека в силу закона" для ускоренной регистрации права собственности. Я конечно не отрицаю что такое могло быть, страна большая, и чудил в ней много, в том числе среди регистраторов, но я считаю, это ну как бы это сказать помягче, извращением.

Разбирали совсем другую ситуацию,

не знаю,чего вы там разбирали,я разбирал бредятину "Никаких обременений при отсрочке отплаты не возникает. ", которую и процитировал (чтоб уж совсем ни у кого ума не хватило догадаться,что разговор про что-то другое. но увы, не помогло ибо действительно > страна большая,чудил в ней много

есЧо раз: при отсутствии в договоре факта полной оплаты (при отсрочке отплаты) - будет произведена регистрация с обременением в виде залога. ст.488 ч.5 " товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца " и мне пох на (всех) дураков,честное пионерское!

хватит юр.дрязг недавно сам занимался недвижимостью, консультировался с адвокатами и риэлторами так вот в рег.палату сдается совершенно можно сказать типовой договор, ни каких отсебятин расрочек и прочей ериси, завернут, продавец потеряет к вам интерес - сделка сорвется поэтому хотите расчитаться с гарантией и без проблем с оформлением, то банковская ячейка в крупном банке. думаю ТС со своими заморочками так и ни чего не купил :)

gerar написал : поэтому хотите расчитаться с гарантией и без проблем с оформлением, то банковская ячейка в крупном банке.

Банковская ячейка - не гарантия в любом банке.

Если требуется гарантия, то рассчитываться надо через безотзывный аккредитив. В Москве это запросто можно оформить в Сбербанке и не только.

gerar написал : так вот в рег.палату сдается совершенно можно сказать типовой договор, ни каких отсебятин расрочек и прочей ериси

Неправильно.

Доктор Зло написал : Если требуется гарантия, то рассчитываться надо через безотзывный аккредитив. В Москве это запросто можно оформить в Сбербанке и не только.

процент за обналичку поступивших по безналу денег (а аккредитив как раз безнал) только озвучьте, а потом такие советы давайте. а так же то,что он еще и дороже выйдет,чем банк.ячейка раза в 2. а еще и процедуру возврата денег опишите (если вдруг сделка сорвется). я как-то интересовался - это пипец. крайне не советую (не та страна у нас). хотя что-то вроде меняется в лучшую сторону. в нашей стране даже автомобиль сложно купить по безналу - например,по обычной дебетовой пластиковой карте мало кто вообще работает из дилеров (например, бмв), а кто ее и принимает ... берет %-ты с клиента (1,5%-2% со всей суммы сделки, компенсируя себя %% за эквайринг).

gerar написал : так вот в рег.палату сдается совершенно можно сказать типовой договор, ни каких отсебятин расрочек и прочей ериси, завернут,

сказки какие-то. во-первых, риэлторы абсолютно безграмотные (они работают на уровне рефлексов "мы так всегда делаем","нам сказали") - им что супруги с совместной собственностью, что общедолевая собственность в равных долях тех же супругов - они ни разницы не видят, ни в договоре грамотно отобразить не могут.а то и вообще забудут,что у супруга супруг есть (а в паспорте-то штампик). во-вторых, если договор "завернут" - это значит приостановка регистрации с письменным обоснованием чего там не так и после исправления ошибок - ее продлят. Глупости противозаконные туда не пишут ибо убыток придется платить регистратору из своего кармана за сорвавшуюся сделку,если приостановку признают не законной. если вас пугали - то это только лишь они себе цену набивали (так сказать, обоснование за что вы им деньги не по чину платите).

Viktor__s написал : процент за обналичку поступивших по безналу денег (а аккредитив как раз безнал) только озвучьте

Полагаю, что вы способны сами обратиться в любой банк, предоставляющий услуги по аккредитивам, и узнать наиболее оптимальный процент ( или тариф ) по состоянию на текущий момент. Надеюсь, для этого вам нянька не нужна.

Viktor__s написал : а так же то,что он еще и дороже выйдет,чем банк.ячейка раза в 2.

Даже если и обойдётся дороже, то и риск неизмеримо меньше при использовании аккредитива в качестве способа оплаты по договору. Объяснить почему, или сами догадываетесь ? А вот кому банковская ячейка крайне необходима, так это риелторам.

Viktor__s написал : а еще и процедуру возврата денег опишите (если вдруг сделка сорвется). я как-то интересовался - это пипец

Никакой это не пипец. В случае срыва сделки указанные в договоре сроки по предоставлению документов в банк истекают, и деньги возвращаются покупателю ( срок, конечно же, надо выбирать оптимальный для обеих сторон ). Про возврат наличными не знаю, так как меня интересуют исключительно сделки по безналу, т.е. абсолютно прозрачные. Никаких банков, кроме Сбера, для подобных целей не признаЮ.

Viktor__s написал : крайне не советую

Ваше полное право.

Viktor__s написал : в нашей стране даже автомобиль сложно купить по безналу

Могу привести пример из личного опыта, правда, достаточно давний ( порядка 10 лет ), когда аккредитивов ещё не существовало, по крайней мере, в Сбере. При купле-продаже квартиры был оформлен договор, в котором был предусмотрен следующий порядок расчётов : 1. В одном и том же филиале Сбера покупатель и продавец открывали счёт, на который покупатель вносил всю сумму по договору, и при этом сразу же проводился пилотный перевод 10 рублей со счёта покупателя на счёт продавца. 2. В договоре указывалось, что деньги для расчёта по договору находятся на таком-то счёте, и предназначены ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО для расчётов по договору путём перечисления на такой-то счёт. 3. В день сдачи документов на регистрацию покупатель по безналу вносил предоплату в размере 50% от общей суммы, тогда же подписывался акт приёма-сдачи квартиры, и покупатель вселялся в неё. Вторая половина суммы по договору перечислялась в срок не позднее 3-х суток с момента регистрации сделки, максимальным сроком для расчётов определялись 7 суток, причём с начислением пеней. 4. В случае, если деньги не перечислялись и по истечении 7 суток, сделка признавалась недействительной в безусловном порядке, и уже перечисленная сумма возвращалась в течение последующих 7 суток покупателю, за удержанием 250 тыр. Все эти условия были чётко прописаны в договоре, вопросов у регистраторов ( Зелёный пр-т ) не вызвали, сумма комиссии Сбера за изложенные операции составила 00 руб 00 коп ( банковская ячейка при этом нервно отдыхала в сторонке ).

Может, кое-что из нюансов договора за давностью лет я и упустил, но примерно где-то так.

Кажется, у меня даже где-то завалялась ксерокопия этого уже зарегистрированного договора. И составлялся этот договор не нотариусом и не в конторе при регистрационной палате, а в какой-то специализированной юридической фирме примерно за 100 баксов. Естественно, в договоре были предусмотрены и очень серьёзные санкции по отношению к продавцу.

Viktor__s написал : даже автомобиль сложно купить по безналу

Кто хочет это осуществить, тот пусть об этом и думает

Viktor__s написал : во-первых, риэлторы абсолютно безграмотные (они работают на уровне рефлексов "мы так всегда делаем","нам сказали")

Совершенно верно

Viktor__s написал : во-вторых, если договор "завернут" - это значит приостановка регистрации с письменным обоснованием чего там не так и после исправления ошибок - ее продлят. Глупости противозаконные туда не пишут ибо убыток придется платить регистратору из своего кармана за сорвавшуюся сделку,если приостановку признают не законной.

И это тоже правильно

Viktor__s написал : есЧо раз: при отсутствии в договоре факта полной оплаты (при отсрочке отплаты) - будет произведена регистрация с обременением в виде залога. ст.488 ч.5 " товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца " и мне пох на (всех) дураков,честное пионерское!

Если в договоре упоминания о залоге, то обременение регистроваться не будет, насколько мне известно так считает Росреестр и ему (ей) пох на ваш пох :p

ЗЫ: Есть такие должности, на мнение которых пох быть не может. :cool:

Viktor__s написал : Глупости противозаконные туда не пишут ибо убыток придется платить регистратору из своего кармана за сорвавшуюся сделку,если приостановку признают не законной.

Не регистратору, а государству, т.е. налогоплательщикам из своего кармана. :)