Покупка недостроя: как не заплатить дважды

Всем привет!
Давно не писал а тут надумал.

Хотел поделиться своим видением покупки "недостроя", возможно мои идеи будут кому-то полезны.

И так начнем..

Под недостроем понимают объект незавершенного строительства любого здания от промышленного сооружения до частного дома. Причин образования недостроев множество: несостоятельность застройщика, невозможность платить по обязательствам, превышение первоначально запланированного бюджета, удорожание материалов и услуг и так далее.

Когда для одних объект строительства становится непосильной ношей, другие ищут выгоду в его приобретении. Действительно, недострой может стать хорошим подспорьем покупке земельного участка ИЖС или готовой квартиры. Важно учесть несколько моментов, чтобы не попасть впросак и заплатить за действительно ценный объект.

Несколько причин для покупки

Недострой – это здание, которое уже прошло несколько этапов строительства. То есть теоретически на них можно сэкономить, что и является причиной рассмотрения такого приобретения.

По большому счёту, причины приобрести такой вид недвижимости есть:

• Важные этапы уже проведены (земляные работы, устройство фундамента, установка кровли, планировка – количество завершённых этапов может быть любым).
• Работы по оформлению участка уже проведены, что экономит массу времени.
• У дома уже есть проект.

Рыночная стоимость недостроя обычно соответствует расходам на проделанную работу, выгода для хозяев зависит преимущественно от состояния объекта и продолжительности ожидания новых владельцев.

Недострой целесообразно покупать, если его состояние близко к идеальному, а стоимость работ до сдачи под ключ вместе с затратами на приобретение составит меньшую сумму, чем покупка готового жилья или строительства нового. Бывают и другие случаи выгоды, например, объект находится в живописной местности или расположен недалеко от работы.

Оценка состояния

Недострой – понятие обширное. Оно включает в себя и только что возведенный объект, и простоявший 10 лет на участке домовой каркас из камня или бетона. Современные владельцы таких построек стараются распрощаться с такой недвижимостью в короткие сроки, чтобы не платить налог на неё. Но долгострои тоже нередко встречаются в продаже.

По-хорошему, дом должен быть возведен под кровлю и законсервирован. То есть оконные проёмы и вводы коммуникаций запечатаны, а крыша перекрыта. Эти меры необходимы для сохранения конструкций невредимыми вследствие воздействия осадков и сезонных изменений климата. Это особенно важно при длительном ожидании покупателей. Дом может быть готов к чистовой отделке или подключению коммуникаций.

Если в доме возведены только фундамент и стены без должной консервации, перед оформлением покупки необходимо провести тщательный контроль состояния конструкций:

• Если речь о брусе, на дереве не должно быть прогнивших участков, глубоких трещин.
• Бетон должен быть целым, конструкции без деформаций.
• На поверхностях их любого материала не должно быть грибков в запущенном состоянии.

При знакомстве с объектом следует изучить его планировочное решение и проект. В документы можно внести изменения по своему желанию и техническим возможностям.

Общую оценку долгостроя можно провести самостоятельно или с помощью специалистов. В некоторых случаях без профессионалов не обойтись: при длительном простаивании бетонные конструкции могут подвергаться невидимым глазу изменениям, выявляемым только аппаратным методом. Например, неправильное размещение утеплителя в стенах, нарушение целостности наружных стенок фундаментов, нарушение целостности гидроизоляции.

При выявлении дефектов целесообразно рассчитать стоимость ремонтных работ и определить экономическую целесообразность покупки.

К безопасным можно отнести те долгострои, которые ожидают нового владельца не более 3 – 5 лет при правильной консервации. В последствии незаконченное сооружение может стать неремонтопригодным и его будет проще возвести заново, что экономически зачастую невыгодно.

Юридические аспекты

Порой не так важно физическое состояние объекта недостроя, как его юридическое сопровождение. Перед покупкой проверьте:

• Чистоту документов на землю. Особенное внимание уделяется назначению земли: для установки жилого жома должно быть соответствующее назначение ИЖС. На земле ЛПХ зарегистрировать дом и даже нормальную дачу физически невозможно. В юридической практике были случаи строительства жилых домов на сельскохозяйственных участках с последующей продажей несведущим людям. Стоит ли говорить о головной боли последних.
• Участок должен быть в собственности продавца, а не в аренде.
• Наличие у собственника разрешения на строительства для процедуры ввода объекта в эксплуатацию.
• Обременение земли, например, залогом в банке, не станет для покупателя приятной новостью.
• Если коммуникации не подключены, не должно быть препятствий для законного их подведения и организации, например, питьевых колодцев и скважин, а также линий электрического питания.
• Узнайте о перспективе развития района: возможно, в скором времени планируется строительство крупного жилого комплекса или автомобильной магистрали и местность перестанет быть такой, какая есть в данный момент. Узнать об этом можно в местном градостроительном комитете или администрации.

Руки на пульсе

Если вам очень хочется приобрести домик на этапе начатого строительства, обязательно следуйте приведённым выше рекомендациям вплоть до пункта. Это поможет избежать невыгодных покупок, волокит по регистрационным палатам и утрате таких необходимых организму нервных клеток.