Сделка с обременением

Хочу приобрести квартиру. Хочу воспользоваться следующей схемой передачи денег. Документы сдаются в регистрационную палату, после чего в течение указанных дней (согласно договору) производится оплата на указанный счёт продавца (физ.лицо). Т.е. как я понимаю, сделка будет с обременением. Я так понимаю, снять это обременения без продавца не получится? Даже если прописать в договоре, что я могу без продавца предоставить в рег палату квитанцию от банка о перечислении указанной суммы на счёт продавца? Если без продавца снять обременение нельзя, то хотелось бы узнать, возможно ли прописать в договоре купли-продажи пункт, обязывающий продавца приехать со мной в регпалату. Допустим что-то вроде, продавец обязан в течение трёх дней с момента оплаты на указанный счёт продавца, явится вместе с покупателем для переоформления в регпалату, иначе продавец обязан выплачивать покупателю 1% в день от суммы договора, за нарушение этих сроков. Также для уверенности продавца в том, что я оплачу, можно прописать, что я обязан после выдачи мне свидетельства с обременением оплатить сумму согласно договору в течение трёх дней, иначе на меня накладываются штрафные санкции – 1% от суммы договора. Скажите, пожалуйста, какие могут быть существенные риски в описанном мной способе оплаты? (другие способы, пожалуйста, не предлагайте)

Вы готовы потратить приличную сумму на покупку недвижимости, но не готовы заплатить 2-3 т.р. за грамотную консультацию или за сопровождение непростой сделки. Это строительный форум, не забывайте об этом (хоть юристы тут и водятся).

Мысль - прописать в договоре явку продавца в регпалату, а не совершение им неких юрдействий в отношении продаваемого имущества ИМХО не самая мудрая затея.

зачем изобретать велосипед? все элементарно делается серез банковскую ячейку. покупатель кладет туда деньги. в договоре на ячейку прописывается что продавец в течении допустим месяца получает доступ к ячейке при предьявлении свидетельства на право собственности указанной квартиры оформленнойе на имя покупателя.

То что в заголовке - не работает, даже дочитывать не стал...:) РЕГПАЛАТА - не учавствует в сделках таким образом и никогда не являлась и не является третьим лицом обеспечивающим выполнение обязательств. Если договор сдается в регпалату и ей принимается - все процесс переоформления пошел, выполните ли вы свои обязательства - РЕГПАЛАТУ не интересует, в случае не оплаты - откатить конечно можно - но только через суд = долго, дорого, и.т.д.

Самый оптимальный способ через банковскую ячейку, но читайте договор на нее - если опасаетесь то лучше в каком нибудь банке поприличнее, прописываете условия... например как сказали выше... Договор на АРЕНДУ ЯЧЕЙКИ читайте - внимательно - там бывает такое пишут - вполне может быть указанное некое ООО, и прописаны условия, типа: мы предоставили в АРЕНДУ ящичек и больше низа что не отвечаем.... т.е. смысл в том что вы просто у банка ящичек арендуете - понимаете??? Ни о каком либо ответственном хранении речи там и нет.... ПС. РИелторы кстати тоже низа что не отвечают, хотя пиарят свою ответственность еще как :) ППС - если в договоре указанно что, продавец продал а покупатель купил и обязуется оплатить - то оплатит ли он - регпалате не интересно. ППС - Вам бояться, в данном вопросе, нечего вы - покупатель, Хотя регпалаты конечно разные бывают, и люди там разные сидят - но тогда нужно спрашивать непосредственно на месте. Может быть счет с условным доступом двух лиц = ячейка только Б/Н, - нужно опять же в конкретном банке выяснять. Расценки на толковую консультацию - нынче сильно дороже 2-3 тысяч, а бестолковая - только мусорить :)

Makway написал : другие способы, пожалуйста, не предлагайте)

:clapping

Makway написал : снять это обременения без продавца не получится

:cool: Какие еще обременения?

Sot написал : Какие еще обременения?

залог (ипотека) возникает в сделках автоматически,если не было оплаты.регистраторы это отслеживают

Viktor__s написал : залог (ипотека) возникает в сделках автоматически,если не было оплаты.регистраторы это отслеживают

ммм... Оплату регистраторы никак не отслеживают. Обременения (ипотека-залог, рента) отдельно вписываются в договоре купли-продажи и только в этом случае на квартиру производится регистрация прав: собственности, прав требования (обременения для собственника). Проядок выплаты денег и явления в регпалату продавца не может быть обременением, т.к. никаких прав на квартиру при купле-продаже за полную стоимость продавцу\покупателю не предоставляет и не ограничивает.

Регистраторы будут в восторге :applause:

Никаких обременений при отсрочке отплаты не возникает. А легенда сия возникла видимо из того, что некоторые регистраторы не пропускают договора с неопределенными условиями оплаты: дата государственной регистрации - неопределенное условие

Никаких обременений при отсрочке отплаты не возникает. А легенда сия возникла видимо из того,

сия "легенда" называет Гражданский Кодекс РФ, у ней даже есть адрес: ст.488 ч.5

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

регистраторы не пропускают договора с неопределенными условиями оплаты

какие неопределенности? оплата она либо есть либо ее нет. если ее нет в договоре (факт оплаты не является существенным условием договора) - будет залог в силу закона,если в договоре есть отсрочка/кредит - будет залог (ипотека) в силу договора.

этой "ипотекой в силу закона" активно пользовались для ускоренной регистрации права собственности (т.к. ее регистрации длилась 5 дней на ипотеку вместо 30 дней для обычной сделки. потом сделали 15 и популярность сей методики упала). Потом проносили расписки в регпалату,что деньги получены/выплачены и ипотеку снимали.

Viktor__s написал : если ее нет в договоре (факт оплаты не является существенным условием договора) - будет залог в силу закона,если в договоре есть отсрочка/кредит - будет залог (ипотека) в силу договора.

Категорически неверно. Ответ на это заблуждение дан Постановлением Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 5785/11 по делу N А63-4629/10 (привожу выдержку из документа)

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 указанной статьи). Одновременно пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса определяет, что если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Таким образом, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства. Позицией, сформированной в абзаце четвертом пункта 61 постановления N 10/22, согласно которой в случае, "когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права", суды должны были руководствоваться и при оценке действий управления, имея в виду право сторон договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него и, следовательно, отсутствие у регистрирующего органа права требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации.

Приведенные нормы говорят о том, что передача недвижимости и денег (ст. 556 Гражданского кодекса) и государственная регистрация перехода права собственности (ст. 551 Гражданского кодекса) не являются одномоментными и взаимосвязанными событиями.

А посему ссылка на общую норму

Viktor__s написал : сия "легенда" называет Гражданский Кодекс РФ, у ней даже есть адрес: ст.488 ч.5

при наличии специальных норм совершенно не верна, поскольку для сделок с недвижимостью она как бы действует, но не для целей государственной регистрации.

Приведенные нормы говорят о том, что передача недвижимости и денег (ст. 556 Гражданского кодекса) и государственная регистрация перехода права собственности (ст. 551 Гражданского кодекса) не являются одномоментными и взаимосвязанными событиями.

в ваших юр.фантазиях видимо при обычной ипотеки не происходит чего: передачи недвижимости или денег? причем тут требование регпалты о передачи недвижимости?

у вас логика примерно следующая: согласно опубликованному в средствах массовой информации выпуску "спокойной ночи малыши" №27 существует говорящая свинья,значит выводы о коррупции среди карасей в космосе - надуманы!

Viktor__s написал : в ваших юр.фантазиях видимо при обычной ипотеки не происходит чего: передачи недвижимости или денег? причем тут требование регпалты о передачи недвижимости?

Разбирали совсем другую ситуацию, а вы зачем то приплели стандартный договор ипотеки. Зачем это? Разговариваем о бузине, а у вас в Киеве дядька. :) Нехорошо получается. :o

Viktor__s написал : у вас логика примерно следующая: согласно опубликованному в средствах массовой информации выпуску "спокойной ночи малыши" №27 существует говорящая свинья,значит выводы о коррупции среди карасей в космосе - надуманы!

Это у вас толкование законодательства высшими судебными органами - передача спокойной ночи малыши? Ню-ню... Пафос, он такой пафос, но неприемлем для коллегиальных споров. По крайней мере среди юристов. :( Я конечно понимаю вашу самоуверенность в вашем мнении, но может стоит отстаивать его без демагогии?

А вопрос то был простой, можно ли так составить договор купли-продажи чтобы сперва была государственная регистрация, а потом передача денег и недвижимости. Ответ: можно. А тут нагородили, ипотека, залог, "ипотека в силу закона" для ускоренной регистрации права собственности. Я конечно не отрицаю что такое могло быть, страна большая, и чудил в ней много, в том числе среди регистраторов, но я считаю, это ну как бы это сказать помягче, извращением.

Разбирали совсем другую ситуацию,

не знаю,чего вы там разбирали,я разбирал бредятину "Никаких обременений при отсрочке отплаты не возникает. ", которую и процитировал (чтоб уж совсем ни у кого ума не хватило догадаться,что разговор про что-то другое. но увы, не помогло ибо действительно > страна большая,чудил в ней много

есЧо раз: при отсутствии в договоре факта полной оплаты (при отсрочке отплаты) - будет произведена регистрация с обременением в виде залога. ст.488 ч.5 " товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца " и мне пох на (всех) дураков,честное пионерское!

хватит юр.дрязг недавно сам занимался недвижимостью, консультировался с адвокатами и риэлторами так вот в рег.палату сдается совершенно можно сказать типовой договор, ни каких отсебятин расрочек и прочей ериси, завернут, продавец потеряет к вам интерес - сделка сорвется поэтому хотите расчитаться с гарантией и без проблем с оформлением, то банковская ячейка в крупном банке. думаю ТС со своими заморочками так и ни чего не купил :)

gerar написал : поэтому хотите расчитаться с гарантией и без проблем с оформлением, то банковская ячейка в крупном банке.

Банковская ячейка - не гарантия в любом банке.

Если требуется гарантия, то рассчитываться надо через безотзывный аккредитив. В Москве это запросто можно оформить в Сбербанке и не только.

gerar написал : так вот в рег.палату сдается совершенно можно сказать типовой договор, ни каких отсебятин расрочек и прочей ериси

Неправильно.