Как оценить работу прораба

Deve1oper написал 08.11.2024 в 00:11

Неправда. Для начала нужны качественные участники проекта, включая заказчика, который не ленится, а добросовестно выполняет свои обязанности или нанимает технического заказчика вместо себя

ну и где их взять и как отличить от не-качественных участников? Они с бейджиками приходят и достаточно только посмотреть - и сразу ясно! этот нужен, этот ненужен

MADONNA написал 08.11.2024 в 09:04 ну и где их взять и как отличить от не-качественных участников?

Лучше сначала перечислить стороны, группы участников проекта:

1. сторона заказчика - включает также следующих участников: сам заказчик, технический заказчик, контролёр, а также строительные консультанты и юристы
2. сторона проектировщика - это может быть также дизайнер с дополнительными функциями, знающая строительную технологию или не знающая, но имеющая строительных консультантов
3. сторона подрядчика - сторона, выполняющая отделочные работы: рукодитель юрлица или ИП, руководитель проекта, прораб, рабочие, бухгалтер (возможно придётся общаться), и т.д.
4. сторона продавца - сторона, продающая материалы (изделия), также очень важная, включить сюда также нужно исполнителя транспортных услуг, если перевозка материалов осуществляется не продавцом
5. прочие - управляющая организация (компания), соседи и т.д.

Очень важный вопрос: субподрядчики подчиняются подрядчику и он несёт за них ответственность или несколько подрядчиков, выполняющие разные виды работ (например, стяжку)?

Ладно, начнём с заказчика... Качественного заказчика - стать самой, начав с себя, получая знания, ведь заказчик - это непростая работа, это важнейший участник проекта, наиболее заинтересованный в его успехе и одновременно выполняющий роль руководителя проекта, отвечающего за:

• начало, окончание или приостановку проекта - например, третье происходит при замене одного участника проекта на другого
• выбор других участников - например, проектировщика (дизайнера), подрядчиков, продавцов материалов (изделий)
• принятие или непринятие результатов работ и материалов
• оплату или отказ в оплате.

Да, вы можете нанять технического заказчика (допустим, у вас нет времени), но это потребует поиска качественного технического заказчика и дополнительных затрат. Можно довериться и передать часть функций руководителя проекта (своей роли) руководителю проекта подрядчика и многие заказчики так делают, но это ошибка, т.к. при невозможности самостоятельно выполнять роль заказчика всё равно лучше нанять независимое лицо, не говоря уже про контролёра со стороны заказчика.

Есть ещё очень важное понятие "предпроект", в конце которого у заказчика должны появиться:

1. Эскизная документация - в электронном или бумажном виде, которая в процессе предпроекта меняется значительно чаще, чем проектная документация (эта тоже меняется, корректируется), т.е. она вместе с другими документами послужит основой для важнейшего формального документа называемого Задание на проектирование, передаваемого проектировщику, и содержит планы помещений (БТИ и реальные), эскизные планы размещений электроустановочных изделий, отопительных приборов, сантехнических приборов, планы размещений мебели, бытовой техники, Смету материалов предварительную, описание существующих конструкций (слоёв) и инженерных систем пусть и простыми словами.
2. Смета материалов предварительная - как результат рационального выбора на основе уровня качества изготовителя (например, в 2024 г. ВОЛМА не используем, т.к. их АРЧ - некачественный и они не могут даже обеспечить одинаковое качество на своих предприятиях), проверки-испытания материалов - например, заказчики не верят, что полимерные шпатлёвки являются дерьмом по прочности и дают преимущества (быстрое высыхание, суперфинишный размер зерен заполнителя и их высокая степень белизны таковой не является) только подрядчику, т.к. это самый лёгкий в работе материал; тех же декоративных покрытий (например, понравившейся венецианки) с вашим дневным светом и общ. освещением на гипсокартонном листе.
3. Выбор строительных технологий - допустим, если выполняется бетонная стяжка на тяжёлом заполнителе, но она не изготавливается полусухая "стяжку", т.к. это - не бетонная гомогенная по плотности конструкция, используемая подрядчиками-шарлатанами для облегчения себе жизни (например, подачи смеси по трубопроводам со двора в помещения квартиры или коттеджа).
4. Профили потенциальных подрядчиков - это очень важно, т.е. вам нужно иметь таблицу с контактами их ответственных лиц юрлица или ИП (руководитель, технолог, бухгалтер или несколько в одном лице!), важнейшими характеристиками, результатами общения (например, могут честно сказать, что объём маленький, извините, неинтересно); аналогично с чёрным списком подрядчиков ЧС - как называется юрлицо (ФИО ИП, ИНН), сайт, почему эти в ЧС (например, делают только полусухую "стяжку", не делают защиту от повреждений и загрязнений для ваших оконных блоков, дверей, капризничают-обижаются, необоснованно поднимая цену).
5. Профили потенциальных продавцов - это очень важно, т.к. нужно понимать, что сегодня многие продавцы не являются больше дилерами (официальными продавцами), а материалы под известными брендами делаются российскими предприятиями по лицензии и у многих качество уже неприемлимое; некоторые продавцы используют подмену законных способов оплаты (например, только наличные без кассового чека или по СБП физлицу-посреднику, например, менеджеру) или не дают возможность контролировать загружаемые материалы на базе, а у некоторых продавцов может быть только часть нужных вам качественных материалов.

MADONNA написал 08.11.2024 в 09:04 ну и где их взять и как отличить от не-качественных участников?

Качественных подрядчиков - они сразу должны сказать вам, что до начала строительных работ на объекте:

1. Вы должны прийти к единому, однозначному, с достаточным уровнем детализации и формализации пониманию проекта - что есть, что нужно, кем (участники проекта, включая вас, как заказчика), когда и за сколько нужно сделать, т.е. никаких "сделаем качественно, не очень дорого, ни о чём не беспокойтесь - останетесь довольны на года!" даже если это и так потому, что они об этом знают, а заказчик ведь нет!
2. Нужна качественная проектная документация - да, могут быть популярные "суррогаты", допустим, у вас есть только дизайн-проект, но к нему обязательно должны прилагаться описания применяемых строительных технологий в виде ТК, СТО, АРЧ (альбомы рабочих чертежей) того же KNAUF (ни GYPROC, ни ВОЛМА), которые доступны и вам, т.е. никаких "конструкции из ГКЛ (ГСП) будут соответствовать СП 163.1325800.2014", "полы будут соответствовать СП 29.13330.2011" или ещё хуже "будут соответствовать действующим СНиПам".
3. Никаких бесплатных и бессмысленных работ или документов - например, бесплатных составлений Сметы материалов, Сметы работ, гарантированных сроков завершения для вашего объекта, высосаных из пальца сметчиком (это - фантазёр-лохотронщик), т.к. они делаются без ваших данных о том, что под старыми покрытиями, без чертежей и требований качества.
4. Проектная документация должна включать методы проверки качества (МПК) - текстовые (таблицы с уникальными номерами строк "объект проверки - метод(ы) - инструмент(ы) - ...") и графические описания (чертежи - это те же требования, например, с указанием размеров и допусков), как сторона подрядчика (рабочие, прораб и т.д.), сторона заказчика (вы, ваш контролёр, ваш авторский надзор - дизайнер или ваш проектировщик, если вдруг договоритесь) будете проверять наличие или отсутствие качества, включая способы проверки, какие инструменты (включая ваши чувства, например, визуальный осмотр - это нормативное понятие, не смейтесь) и требования к эти инструментам, т.е. никаких "качество штукатурных слоёв будет соответствовать СП 71.13330.2017" или ещё хуже "будут соответствовать действующим СНиПам".
5. Качество есть и проверяется не только у конструкций (слоёв) - также условий на объекте, например, качественно ли защищены входная дверь и оконные блоки от повреждений и пыли, нет ли выноса строительных загрязнений в общедомовые помещения, не нарушается ли Закон о тишине, не хамят ли рабочие подрядчика соседям и т.д.
6. Никаких антинаучных "технологий" - например, никаких полусухих "стяжек", низкопрочных дерьмовых стяжек KNAUF УБО, если нужна бетонная стяжка с большой толщиной, то лучше сделать её из лёгкого бетона (например, керамзитобетона) и сверху слой из тяжёлого бетона.
7. Качественная юридическая документация проекта - в проекте-договра не должно быть слишком общих понятий, двусмысленностей, т.е. на основании каких документов очередной этап проекта отделочных работ считается завершённым успешно или проект прекращается, т.е. договор расторгается заказчиком (например, (а) акт приёмки N 15, подписанный заказчиком (контролёром), но с претензиями; (б) акт приёмки N 15-1, подписанный заказчиком (контролёром) и приглашённым экспертом, что брак не был устранён или поверх бракованной конструкции нанесен слой материалов) или подрядчиком (например, (а) акт приёмки без претензий, подписанный заказчиком (контролёром); (б) выписка со счёта, что заказчик не сделал платёж согласно смете работ и подписанному акту спустя 3 дня).
8. Законная оплата - в случае подрядчика юрлица, ИП или самозанятого должна быть оплата безналичным платежом с выдачей кассового чека всегда (да, будут включены налоги от 6%, которые платят самозанятые до почти 40% всех обязательных платежей, которые платят ООО на упрощёнке, включая их НДС, начисления, отчисления за сотрудников); и опять "да зачем вам платить НДСы, переплачивать - давайте налом или мне на карту" даже если это качественный подрядчик, но заказчик-то об этом не знает!
9. Спросят, что вы понимаете под гарантией? - распространённое тупое "мы даём гарантию 2 года" без описания даже часто встречающихся гарантийных случаев, со ссылкой на "СНиПы" в лучшем случае, без упоминания какая экспертиза признаётся обеими сторонами и прочего не имеет никакого смысла; не смейтесь, т.к. гарантийные обязательства достаточно сложный вопрос; помните, что гарантировать на 100% можете вы, как заказчик или ваш контролёр, что вы или он проверили качество результатов всех работ.
10. Ответы на любые вопросы с указанием с какой точки зрения это верно - строительной физики и химии, действующих нормативов, АРЧ, Гражданского кодекса, федеральных и муниципальных законов, и т.д., т.е. никаких "так все делают", "так написано в инструкции", "а зачем вам это?", "обратитесь к экспертам" и т.п.

Примечание: не рассматриваем случаи отделочных работ "поклейте мне обои без выравнивания стен и замените плитку (без ремонта и замены основания)" хотя там точно так же нужна документация и нужно контролирвоать качество, но просто сметы работ и материалов составлять значительно проще, т.к. меньше неизвестных.

Где взять качественных подрядчиков? На соответствующих ресурсах. Я серьёзно. Там, к сожалению, редко, но встречаются объективно профессионалы, которые есть даже на MasterGrad. Да, может быть, с недостатками, например, грубостью, капризностью, женоненавистничеством, дебильными "армейскими" шутейками, но в разумных пределах.