Как оценить работу прораба

MADONNA написал 26.06.2024 в 20:02 Договариваться надо самому и толко с проверенными людьми - кто делал у знакомых.

Это - популярное заблуждение. Учитывая то, что ваши знакомые точно в основном видят уже финишную отделку, а не то, что под ней и брак может проявиться через год, два, а иногда и больший срок.

Все остальное - лотерея, причем без шансов выигрыша.

Неправда. Для начала нужны качественные участники проекта, включая заказчика, который не ленится, а добросовестно выполняет свои обязанности или нанимает технического заказчика вместо себя и контролёра. И без капризных анти-шаблонов: "я вам деньги плачу - почему я ещё должна постоянно проверять или кого-то нанимать?!".

Совет с технадзором - вообще смешно. Ни один вменяемый специалист (даже пенс) не пойдет на ремонт квартиры.

Почему же нет, если у заказчика есть качественная документация (уже рабочая - с достаточным уровнем детализации, включая методы проверки качества (МПК)) и он готов оплатить эти услуги?! Кстати, пенс - мужчина или женщина - с этой работой на одном объекте могут справиться даже лучше, чем более молодые люди. Достаточно внимательности, дисциплинированности, минимально необходимых предметных знаний и физического здоровья, чтобы вовремя посещать объект с сумкой, в которой находятся нужные измерительные инструменты (я не про тонометр), и прочее, а также права подписывать или неподписывать акты от имени заказчика. У "премиум" контор, которые у всех на слуху, стоимость отделочных работ от нескольких сотен тысяч (какая-нибудь студия 20 м2) до нескольких миллионов, а с инженерными системами (ИС), т.е. "под включ" ещё дороже. Коттеджи - там стоимость за внутреннюю отделку и ИС начинается от нескольких миллионов до десятков миллионов. По-моему заказчики будут заинтересованы заплатить за качественный контроль, но они до сих пор не понимают зачем он нужен, ограничиваясь лишь авторским надзором и собственными визитами посмотреть что уже сделано и нет ли совсем явного брака.

Следить надо непрерывно, самому искать рабочих после того как изгонятся бракоделы..

Вы замучаетесь их изгонять! Вы помимо основной своей работы будете ещё каждый день "поднимать" объявления о найме, общаться с ними по телефону, проводя по сути собеседования (во время которых они будут ездить вам по ушам, специально соглашаясь с вами), консультируясь с пользователями MasterGrad, которые также не должны быть халтурщиками.

Maxim56750 [написал] трещин стало ещё больше, есть длиной через всю комнату. ... Как вам кажется, не слишком ли много песка? Как-то песчано выглядит. На ощупь также несколько песчаная и будто немного крошится.

=vadim= [написал] всё нормально , расслабьтесь.

ИгорьPurnesh написал 26.06.2024 в 20:18 Неоднократно заказчики вызывали именно "фирму" потому что та обещала гарантии и дОговор с юристами!

Гарантии большинства отделочных контор - филькина грамота, а "договор от (строительных) юристов" в России - такая же халтурная ржака, но только не для заказчиков.

Через 1,5 - 2 года выгонялась фирма с единственным обещанием больше никогда не возвращаться в квартиру, и частичными переделками уж чрезмерно криминальных косяков!!!

По-моему Денис Телегин называл цифру, что 30% их заказов - это переделки за другими подрядчиками именно по простейшим с точки зрения технологии внутренним отделочным работам, например, штукатурным. Принцип халтурщиков простой: должно не потрескаться, не вспучиться, не забухтеть, не отвалиться пока гарантия действует, например, 2 года. С теми же плиточными облицовками чаще всего происходит эта халтуро-магия: у них БОП (бухтящая и отваливающаяся плитка) начинается спустя два года или по тому, что на кухне на плитку пяткой наступил 120-килограммовый гость.

Сейчас как раз переделываем за одной такой конторой где обещали бригаду профи, а работал один универсал...

Размазывание бригады, рабочие-невидимки - это один из многочисленных анти-шаблонов по одурачиванию заказчиков, используемых подрядчиками, когда:

1. в проектной документации нет требований к численности, квалификации, должности и личности (ФИО и т.д.), т.е. к составу штата со стороны подрядчика, заказчика и третьих сторон в случае: а) стандартного календарного плана (КП); б) в случае уменьшения или увеличения сроков работ - такое бывает по нескольких причинам как со стороны заказчика, так и со стороны подрядчика, т.е. нормально, но нужно заранее договориться о такой возможности
2. в проектной документации есть КП, но он не основан на фактической скорости выполнения работ конкретным рабочим, закреплённым за данным объектом, а взят от фонаря на аналогичных по сложности объектах + запас (как правило, значительно больший, чем объективно нужно), чтобы у подрядчика был "зазор" для манёвров по аналогии с запасом материалов, а зачастую специально именно для размазывания бригады двум и более объектам (про значительную предоплату, которую до сих пор берут многие подрядчики за отделочные работы, речи нет - там заказчик сразу в очень слабой позиции)
3. заказчики часто не приезжают без уведомления посреди рабочего дня и рабочие-невидимки как раз становятся видимыми (подъезжают) к приезду заказчика, т.е. здесь система видеонаблюдения на объекте, которая позиционируется "премиум" подрядчиками как якобы преимущество, помогла бы поймать подрядчика на уменьшении численности, но она одновременно заказчика же и дурачит, т.к. не является методом проверки качества поскольку заказчик лишь видит в каких помещениях какие работы и сколькими рабочими ведутся в данный момент.

Допустим, на объекте начинается отделка с коллективом из 5 постоянных рабочих (прораба не считаем, он мечется между офисом и несколькими объектами, приезжая, чтобы решить вопросы, не решаемые по телефону, например, принять "качество", выплатить пречитающееся, выплатить лишь часть или кинуть рабочих), а потом они тихонько превращаются в 4 рабочих, т.е. с 5 объектов формируется целая бригада. Часто используются более крутые по наглости методы, когда из 5 рабочих постоянно остаются 3, но которые должны работать, как минимум, за 4-х. Один универсал на отделке - это сенсейский уровень жадности и наглости подрядчика.

Так и на ремонте вашего дома - хоть немного, но необходимо разбираться в теме, ...

Да, мудро. С учётом российских реалий.

Deve1oper написал 08.11.2024 в 00:29

прораба не считаем, он мечется между офисом и несколькими объектами, приезжая, чтобы решить вопросы, не решаемые по телефону, например, принять "качество", выплатить пречитающееся, выплатить лишь часть или кинуть рабочих

То, с чем я лично сталкивался по Московским фирмам с купленными положительными и тщательно вычищаемыми отрицательными отзывами в сети выглядит значительно проще и печальнее:

• у прораба 10-15 объектов
• успевает только собирать деньги с заказчиков
• стряпает черновики для актов закрытия работ. Работы и естественно суммы не имеют ничего общего с первоначальной низкой сметой заманухой
• а, да в первый раз придти с людьми с улицы, гордо именуемых мастерами на объект и сделать умное лицо)

Один объект был особо показательным - заказчик во что бы то ни стало хотел фирму с договором несмотря даже на первый эпик фейл с такой фирмой....

Было изгнано ТРИ компании со скандалом и большими "сливами денег в... сортир". В итоге переделывала бригада из соседней квартиры весьма за дорого. Их работу в этой соседней квартире можно было увидеть и пощупать руками.

Там же я видел.... болото из Ветонит3000 .... в результате допроса рабочего 20, Карл, ДВАДЦАТЬ ЛИТРОВ ВОДЫ он добавил к 13 (тринадцати) кг смеси и это приняла нанятая заказчиком девушка-типа-технадзор-знакомая-заказчика-архитектор часов через 6 после заливки со словами "все нормально - завтра застынет" ))))

А да, ещё захаживали технадзоры из этих контор - коротко "да, все нормально, не волнуйтесь" - сцы в глаза - божья роса)))

Занавес!

А вот самый простой вопрос на засыпку рабочих: "можно ли делать второй слой Ротбанда на первый часа через два, или на следующий день?"

Угадайте ответ)))

А теперь угадайте, что на этот вопрос ответил технический специалист компании Кнауф из кажется Симферополя....

Deve1oper написал 08.11.2024 в 00:11

Неправда. Для начала нужны качественные участники проекта, включая заказчика, который не ленится, а добросовестно выполняет свои обязанности или нанимает технического заказчика вместо себя

ну и где их взять и как отличить от не-качественных участников? Они с бейджиками приходят и достаточно только посмотреть - и сразу ясно! этот нужен, этот ненужен

MADONNA написал 08.11.2024 в 09:04 ну и где их взять и как отличить от не-качественных участников?

Лучше сначала перечислить стороны, группы участников проекта:

1. сторона заказчика - включает также следующих участников: сам заказчик, технический заказчик, контролёр, а также строительные консультанты и юристы
2. сторона проектировщика - это может быть также дизайнер с дополнительными функциями, знающая строительную технологию или не знающая, но имеющая строительных консультантов
3. сторона подрядчика - сторона, выполняющая отделочные работы: рукодитель юрлица или ИП, руководитель проекта, прораб, рабочие, бухгалтер (возможно придётся общаться), и т.д.
4. сторона продавца - сторона, продающая материалы (изделия), также очень важная, включить сюда также нужно исполнителя транспортных услуг, если перевозка материалов осуществляется не продавцом
5. прочие - управляющая организация (компания), соседи и т.д.

Очень важный вопрос: субподрядчики подчиняются подрядчику и он несёт за них ответственность или несколько подрядчиков, выполняющие разные виды работ (например, стяжку)?

Ладно, начнём с заказчика... Качественного заказчика - стать самой, начав с себя, получая знания, ведь заказчик - это непростая работа, это важнейший участник проекта, наиболее заинтересованный в его успехе и одновременно выполняющий роль руководителя проекта, отвечающего за:

• начало, окончание или приостановку проекта - например, третье происходит при замене одного участника проекта на другого
• выбор других участников - например, проектировщика (дизайнера), подрядчиков, продавцов материалов (изделий)
• принятие или непринятие результатов работ и материалов
• оплату или отказ в оплате.

Да, вы можете нанять технического заказчика (допустим, у вас нет времени), но это потребует поиска качественного технического заказчика и дополнительных затрат. Можно довериться и передать часть функций руководителя проекта (своей роли) руководителю проекта подрядчика и многие заказчики так делают, но это ошибка, т.к. при невозможности самостоятельно выполнять роль заказчика всё равно лучше нанять независимое лицо, не говоря уже про контролёра со стороны заказчика.

Есть ещё очень важное понятие "предпроект", в конце которого у заказчика должны появиться:

1. Эскизная документация - в электронном или бумажном виде, которая в процессе предпроекта меняется значительно чаще, чем проектная документация (эта тоже меняется, корректируется), т.е. она вместе с другими документами послужит основой для важнейшего формального документа называемого Задание на проектирование, передаваемого проектировщику, и содержит планы помещений (БТИ и реальные), эскизные планы размещений электроустановочных изделий, отопительных приборов, сантехнических приборов, планы размещений мебели, бытовой техники, Смету материалов предварительную, описание существующих конструкций (слоёв) и инженерных систем пусть и простыми словами.
2. Смета материалов предварительная - как результат рационального выбора на основе уровня качества изготовителя (например, в 2024 г. ВОЛМА не используем, т.к. их АРЧ - некачественный и они не могут даже обеспечить одинаковое качество на своих предприятиях), проверки-испытания материалов - например, заказчики не верят, что полимерные шпатлёвки являются дерьмом по прочности и дают преимущества (быстрое высыхание, суперфинишный размер зерен заполнителя и их высокая степень белизны таковой не является) только подрядчику, т.к. это самый лёгкий в работе материал; тех же декоративных покрытий (например, понравившейся венецианки) с вашим дневным светом и общ. освещением на гипсокартонном листе.
3. Выбор строительных технологий - допустим, если выполняется бетонная стяжка на тяжёлом заполнителе, но она не изготавливается полусухая "стяжку", т.к. это - не бетонная гомогенная по плотности конструкция, используемая подрядчиками-шарлатанами для облегчения себе жизни (например, подачи смеси по трубопроводам со двора в помещения квартиры или коттеджа).
4. Профили потенциальных подрядчиков - это очень важно, т.е. вам нужно иметь таблицу с контактами их ответственных лиц юрлица или ИП (руководитель, технолог, бухгалтер или несколько в одном лице!), важнейшими характеристиками, результатами общения (например, могут честно сказать, что объём маленький, извините, неинтересно); аналогично с чёрным списком подрядчиков ЧС - как называется юрлицо (ФИО ИП, ИНН), сайт, почему эти в ЧС (например, делают только полусухую "стяжку", не делают защиту от повреждений и загрязнений для ваших оконных блоков, дверей, капризничают-обижаются, необоснованно поднимая цену).
5. Профили потенциальных продавцов - это очень важно, т.к. нужно понимать, что сегодня многие продавцы не являются больше дилерами (официальными продавцами), а материалы под известными брендами делаются российскими предприятиями по лицензии и у многих качество уже неприемлимое; некоторые продавцы используют подмену законных способов оплаты (например, только наличные без кассового чека или по СБП физлицу-посреднику, например, менеджеру) или не дают возможность контролировать загружаемые материалы на базе, а у некоторых продавцов может быть только часть нужных вам качественных материалов.

MADONNA написал 08.11.2024 в 09:04 ну и где их взять и как отличить от не-качественных участников?

Качественных подрядчиков - они сразу должны сказать вам, что до начала строительных работ на объекте:

1. Вы должны прийти к единому, однозначному, с достаточным уровнем детализации и формализации пониманию проекта - что есть, что нужно, кем (участники проекта, включая вас, как заказчика), когда и за сколько нужно сделать, т.е. никаких "сделаем качественно, не очень дорого, ни о чём не беспокойтесь - останетесь довольны на года!" даже если это и так потому, что они об этом знают, а заказчик ведь нет!
2. Нужна качественная проектная документация - да, могут быть популярные "суррогаты", допустим, у вас есть только дизайн-проект, но к нему обязательно должны прилагаться описания применяемых строительных технологий в виде ТК, СТО, АРЧ (альбомы рабочих чертежей) того же KNAUF (ни GYPROC, ни ВОЛМА), которые доступны и вам, т.е. никаких "конструкции из ГКЛ (ГСП) будут соответствовать СП 163.1325800.2014", "полы будут соответствовать СП 29.13330.2011" или ещё хуже "будут соответствовать действующим СНиПам".
3. Никаких бесплатных и бессмысленных работ или документов - например, бесплатных составлений Сметы материалов, Сметы работ, гарантированных сроков завершения для вашего объекта, высосаных из пальца сметчиком (это - фантазёр-лохотронщик), т.к. они делаются без ваших данных о том, что под старыми покрытиями, без чертежей и требований качества.
4. Проектная документация должна включать методы проверки качества (МПК) - текстовые (таблицы с уникальными номерами строк "объект проверки - метод(ы) - инструмент(ы) - ...") и графические описания (чертежи - это те же требования, например, с указанием размеров и допусков), как сторона подрядчика (рабочие, прораб и т.д.), сторона заказчика (вы, ваш контролёр, ваш авторский надзор - дизайнер или ваш проектировщик, если вдруг договоритесь) будете проверять наличие или отсутствие качества, включая способы проверки, какие инструменты (включая ваши чувства, например, визуальный осмотр - это нормативное понятие, не смейтесь) и требования к эти инструментам, т.е. никаких "качество штукатурных слоёв будет соответствовать СП 71.13330.2017" или ещё хуже "будут соответствовать действующим СНиПам".
5. Качество есть и проверяется не только у конструкций (слоёв) - также условий на объекте, например, качественно ли защищены входная дверь и оконные блоки от повреждений и пыли, нет ли выноса строительных загрязнений в общедомовые помещения, не нарушается ли Закон о тишине, не хамят ли рабочие подрядчика соседям и т.д.
6. Никаких антинаучных "технологий" - например, никаких полусухих "стяжек", низкопрочных дерьмовых стяжек KNAUF УБО, если нужна бетонная стяжка с большой толщиной, то лучше сделать её из лёгкого бетона (например, керамзитобетона) и сверху слой из тяжёлого бетона.
7. Качественная юридическая документация проекта - в проекте-договра не должно быть слишком общих понятий, двусмысленностей, т.е. на основании каких документов очередной этап проекта отделочных работ считается завершённым успешно или проект прекращается, т.е. договор расторгается заказчиком (например, (а) акт приёмки N 15, подписанный заказчиком (контролёром), но с претензиями; (б) акт приёмки N 15-1, подписанный заказчиком (контролёром) и приглашённым экспертом, что брак не был устранён или поверх бракованной конструкции нанесен слой материалов) или подрядчиком (например, (а) акт приёмки без претензий, подписанный заказчиком (контролёром); (б) выписка со счёта, что заказчик не сделал платёж согласно смете работ и подписанному акту спустя 3 дня).
8. Законная оплата - в случае подрядчика юрлица, ИП или самозанятого должна быть оплата безналичным платежом с выдачей кассового чека всегда (да, будут включены налоги от 6%, которые платят самозанятые до почти 40% всех обязательных платежей, которые платят ООО на упрощёнке, включая их НДС, начисления, отчисления за сотрудников); и опять "да зачем вам платить НДСы, переплачивать - давайте налом или мне на карту" даже если это качественный подрядчик, но заказчик-то об этом не знает!
9. Спросят, что вы понимаете под гарантией? - распространённое тупое "мы даём гарантию 2 года" без описания даже часто встречающихся гарантийных случаев, со ссылкой на "СНиПы" в лучшем случае, без упоминания какая экспертиза признаётся обеими сторонами и прочего не имеет никакого смысла; не смейтесь, т.к. гарантийные обязательства достаточно сложный вопрос; помните, что гарантировать на 100% можете вы, как заказчик или ваш контролёр, что вы или он проверили качество результатов всех работ.
10. Ответы на любые вопросы с указанием с какой точки зрения это верно - строительной физики и химии, действующих нормативов, АРЧ, Гражданского кодекса, федеральных и муниципальных законов, и т.д., т.е. никаких "так все делают", "так написано в инструкции", "а зачем вам это?", "обратитесь к экспертам" и т.п.

Примечание: не рассматриваем случаи отделочных работ "поклейте мне обои без выравнивания стен и замените плитку (без ремонта и замены основания)" хотя там точно так же нужна документация и нужно контролирвоать качество, но просто сметы работ и материалов составлять значительно проще, т.к. меньше неизвестных.

Где взять качественных подрядчиков? На соответствующих ресурсах. Я серьёзно. Там, к сожалению, редко, но встречаются объективно профессионалы, которые есть даже на MasterGrad. Да, может быть, с недостатками, например, грубостью, капризностью, женоненавистничеством, дебильными "армейскими" шутейками, но в разумных пределах.