Новостройка. Риски приобретения.

Итак, новостройка. Иркутск, ЖСК "Золотой век".

Жилой комплекс на шесть блок-секций, из них две почти закончены и заселяются, в еще двух вроде бы идет отделка - но с улицы не заметно, движухи нет. Еще одна блок-секция - просто коробка без окон, но под крышей. Шестая блок-секция - три этажа недостроя. Везде тишина. ЖСК говорит, объекты заморожены, потому что не сезон - китайцы-рабочие уехали в Китай. Мне предлагает квартиру член ЖСК. Пай у него выплачен полностью, оформление купли-продажи - через, как они сказали, "уступку права требования". Думаю, квартира инвестиционная. Сам дом готов, застройщику осталось застеклить балконы, и он начал это делать. Электричество, вода есть. Правда, мусоропровод пока заварен, и лифт отключен. В некоторых квартирах уже живут постоянно. Земля под домом в собственности застройщика. Разрешения на строительство нет. Насколько мне известно, многие строят без разрешения, получая его позже. А тут еще злобный кризис. Насколько вероятно нарваться на проблемы, приобретая такое? И на какие проблемы? Буду благодарен за ответы.

Забыл уточнить. Сначала планировали сдавать первую очередь(четыре блок-секции из шести) в сентябре 2008, сейчас говорят, что сдадут летом 2009 все сразу.

1) нет разрешения-понятно.А что есть? 2) какова доля города в этом проекте? 3) есть ли в недостроенной секции квартиры, которые отойдут городу? 4) в каком виде город участвовал в строительстве? варианты:а) предоставил участок и ему заплатили за него деньги б) предоставил участок в обмен на квартиры. В этом случае должно быть приложение к договору, в котором перечислены квартиры, которые отходят городу.По закону количество пайщиков в доме не может быть больше количества квартир.Поэтому здесь очень важно понять в качестве кого город участвует в проекте, если участвует? 5) ЖСК- это потребительский кооператив и согласно п.4 ст.116 Гражданского кодекса : " Члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов." Согласно п.4. ст 218 ГК РФ : " Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество". Отсюда вопросы: а) если пай погашен, есть ли справка о выплаченном пае? б) учитывая, что у ЖСК могут быть убытки, то будет ли в договоре о переуступке пая пункт о том,

• что пайщик-продавец полностью погасил весь пай
• что долгов на момент сделки у члена ЖСК (пайщика-продавца) нет -что в будущем, в случае возникновения убытков у ЖСК, на вас эти убытки не будут распространяться, так как вы УЖЕ полностью расплатились с ЖСК? Если ничего этого не будет, то в будущем на вас могут поделить часть от убытков, и в конечном итоге квартира станет золотой. Единственное непонятно следующее: заселение возможно только после Госкомиссии.У вас что, Госкомиссия по секциям?

Nick_Name написал : Сам дом готов, застройщику осталось застеклить балконы, и он начал это делать. Электричество, вода есть. Правда, мусоропровод пока заварен, и лифт отключен. В некоторых квартирах уже живут постоянно.

В Москве квартиры покупали и покупают, когда еще нет ничего только котлован. А у вас уже живут. Так что в вашем случае (по московским меркам) все очень хорошо.

a991ru написал : и в конечном итоге квартира станет золотой.

А сейчас квартиры разве не "золотые"?

a991ru написал : нет разрешения-понятно.А что есть?

Есть документ о собственности на землю. А что должно быть? В смысле - про что у них спросить?

a991ru написал : какова доля города в этом проекте?

Буду узнавать. Но предположим, что город не участвует.

a991ru написал : в случае возникновения убытков у ЖСК, на вас эти убытки не будут распространяться

В договоре о переуступке ничего похожего нет. Но, допустим, мы это туда внесем - дескать, рассчитался полностью, за убытки не отвечает. Насколько это будет действенно и законно? А то скажут - плевать на договор, в законе все по другому, возмещай убытки!

a991ru написал : У вас что, Госкомиссия по секциям?

Насколько я понимаю, госкомиссия нам до фени:). Месяц назад народу выдали ключи, чтобы народ делал отделку. Обои-сантехника-мебель не так долго, поэтому кто закончил - заехал и живет. Или - заехал и ремонтирует. Разрешения на строительство нет, какая тут госкомиссия...

Horgosh написал : Так что в вашем случае (по московским меркам) все очень хорошо.

Да не очень. А что будет, если застройщика сдует кризис?

2a991ru - спасибо! Буду узнавать все эти подробности.

Nick_Name написал : Есть документ о собственности на землю. А что должно быть? В смысле - про что у них спросить?

Что с тех.условиями на подключение к комуникациям? Если ваша секция должна была идти на сдачу в 2009 г., то по ней может пока не быть тех.условий на подключение.Очень часто это выливается в серьезные дополнительные деньги после того, когда дом построят.Вам скажут: " Вот видишь, все готово, но если ты сейчас и все остальные не добавят по 200 000 рублей( к примеру), все так и останется.У нас денег на коммуникации нет."А так как это ЖСК, то у вас не будет выбора

Nick_Name написал : Буду узнавать. Но предположим, что город не участвует.

Что значит город не участвует? У вас строят многоквартирный дом, от которого будет нагрузка на школы, садики,больницы ( люди ведь будут в них ходить и детей водить, а это нагрузка на городскую социальную инфраструктуру).Обязательно должна быть доля города в каком-либо варианте: либо квартиры либо деньги. Или у вас мэр-коммунист? :)

Nick_Name написал : В договоре о переуступке ничего похожего нет. Но, допустим, мы это туда внесем - дескать, рассчитался полностью, за убытки не отвечает. Насколько это будет действенно и законно? А то скажут - плевать на договор, в законе все по другому, возмещай убытки!

Если они все это внесут, то с вас они потом деньги не получат. Вам достаточно обратиться перед подписанием к грамотному юристу по гражданскому законодательству, он вам все в договоре подправит как надо.

Nick_Name написал : Насколько я понимаю, госкомиссия нам до фени. Месяц назад народу выдали ключи, чтобы народ делал отделку. Обои-сантехника-мебель не так долго, поэтому кто закончил - заехал и живет. Или - заехал и ремонтирует. Разрешения на строительство нет, какая тут госкомиссия...

Два момента: 1)Речь о коммуникациях и принятии дома на баланс муниципалитета.Если нет Госкомиссии, то дом на баланс муниципалитета не принят, нет адреса, нет квартиры, нет БТИ на эти квартиры. Но если люди заселились и там есть коммуникации, то как все это оформлено? Куда люди платят деньги за коммуникации, если этих квартир юридически нет? У ЖСК есть договора со всеми коммунальщиками? Кто расплачивается с коммунальщиками? 2)Когда дом построят и будут получать разрешение на строительство, то на вас также могут повесить доп.расходы.Вы не знаете , какие условия город выставит при выдаче разрешения на строительство. Поэтому вам в договоре переуступки надо все это обязательно прописать, т.е. сделать таким образом, чтобы вы как член ЖСК несли только текущие расходы, которые возникнут после получения всех документов и постройки дома, а по всем другим расходам, связанным с постройкой дома, с дополнительными расходами на оформление разрешительной документации, с постановкой дома на баланс города вы УЖЕ рассчитались и с вас это никто брать не будет.Все это надо прописать.

P.S.По вашим постам видно, что вы очень хотите купить эту квартиру.Но если вы сейчас все не проверите, потом будет поздно.А играть в русскую рулетку со своими деньгами могут себе позволить только миллионеры.

a991ru написал : много полезных букаф

Да, мне эта квартира очень нравится.:) Огромное спасибо за консультацию! Теперь все гораздо прозрачнее. Буду утрясать все эти моменты. И к юристу схожу обязательно.