Как не наколоться при покупке квартиры?

Вплотную подошел к выбору новой квартиры,просматриваю варианты и прицениваюсь, у риэлтеров в среднем на 100-150 тыс дороже чем при покупке у собственника, плюс проблема (а может и не проблема) в том что часть суммы будет оплачиваться материнским капиталом (малому 3,5 года). Кто сталкивался с продажей/покупкой квартир, подскажите:

1. что при осмотре недвижимости надо проверить на месте в первую очередь, может какието хитрости есть.
2. какие документы и где можно посмотреть чтоб убедиться что впаривают юридически чистую квартру, без алкоголика дядипаши прописанного там в 1888 году и до сих пор не вписанного, да и вообще какие есть нюансы и проблемы при проверке документов.
3. возврат налога в какой момент можно осуществить (непосредственно после покупки или должен пройти какойто срок?) и с какой суммы возвращается налог(только с налички (материнский сертификат игнорируется) или с полной стоимости квартиры)?
4. Что еще можете посоветовать при приобретении недвижимости? Дело для меня совершенно неизведанное, жена на нерве, я на психе... стремаюсь (сознаюсь честно)... ХЕЛП!!!:):)

отвечу что знаю:

1. на месте смотрите все: стены, углы, коммуникации, лифт, подъезд, СОСЕДЕЙ! (особенно сверху), соседских домашних животных, спросите у соседей о тепло/водоснабжении.
2. попросите выписку из реестра, чтобы узнать кто сейчас прописан, и обязательно просите смотреть сразу оригиналы документов о переходе собственности в руки продавца (договор,акт купли-продажи/ завещание, наследование) Учтите наследование может быть "по закону" или по завещанию. Если наследование по закону и завещания не было, то возможны варианты с мошенничеством (например нотариус не разыскал при оформлении наследства "отдыхающих в отдаленных местах" и несовершеннолетних)
3. возврат налога оформляется каждый год и в размере заплаченных ввиде налогов в бюджет денег (заплатили налогов на 200 т. р. в год и вернут за этот год 200, остальное в след периоды). сначала (до апреля месяца) нужно заполнить и сдать декларацию 3 ндфл а потом вам скажут сроки возврата в налоговой. Думаю с мат капитала вернуть нельзя (но только думаю, уточняйте). с суммы кредита - можно.
4. Не ведитесь на уловки риэлторов и всегда вписывайте в договор полную стоимость жилья (вам с нее возвращать налоги). И еще учтите, риэлторам вы в основном платите за информационные услуги и они почти всегда не несут никакой юридической ответственности за сделку, тут конечно безопаснее покупать у надежного застройщика, который много лет на рынке и не обанкротится при кризисе и не заморозит стройку

блин, хитростей и опасностей море. риэлторы,кстати, от них не защищают ни капли ибо просто сделка тогда сорвется и он свои 150тыс. не получит. и все советчики - заблуждаются (ибо не видят документов). в инете вам консультации не дадут.
пример в советчиком выше. например, п.2 "попросите выписку из реестра, чтобы узнать кто сейчас прописан" в реестре прописанных нет - там только собственники,причем и в реестре их м.б. не быть (ну не пришли ни разу, живут с актами приема-передачи квартиры). А вот прописанные - в паспортном столе. есть два вида справок из этого стола: обычная (все берут) и историческая (надо упрашивать). только в исторической (вообще за все время существования квартиры) можно увидеть,что за месяц до приватизации отец семейства выписан для отбывания наказания в тюрьме, и по возвращению из отсидки через 20 лет,он как не участвующий в приватизации, сохраняет за собой право проживания в этой квартире (т.н. "неприкасаемые").Ньанс? Думаете риэлтиоры это все делают? мало кто. так ничего не продашь.

спасибо за ответы... начал рассматривать вариант покупки от застройщика... но там офигенно много нужно сделать... только черновая отделка по карману:(

Бармолей написал : спасибо за ответы... начал рассматривать вариант покупки от застройщика... но там офигенно много нужно сделать... только черновая отделка по карману:(

с застройщиком еще хуже может получится кидалово. это же профессиональный участник рынка. с отделкой все просто - сколько посчитали умножить надо на 2. сроки на 3. вот тогда и выйдет примерная цена я когда начинал - думал тяп-ляп и линолеум сверху. нифига. паркетная доска в планах и разводка труб медью на пайке, испанская коллекционная плитка в углу уже сложена и немецкая сантехника,включая инсталяцию закуплена (гроэ) :)

да я уже несколько охладел к застройщикам.... откуда они такие цены придумывают? и это за голые стены... ппц... только один вариант подходит по цене, да и то потомучто сдача объекта декабрь2012...

Я вот сейчас как-раз в процессе продажи-покупки. Но с риэлтором. Лично мы предоставляем документы собственности на квартиру(в оригинале), справки из псих-нарко диспансера, разрешение из опекунского совета(которое мы получали с техпаспортомобоих помещений, продаваемого и покупаемого, поэтажным планом, экспликацией, документом об оценке из БТИ, заявлением,). А риэлторша проверила , как она сказала, квартиру через милицию о предыдущих собственниках,(даже мне приволокла документ о предыдущих собственниках моей квартиры, я там ни-фи-га не поняла,то ли там данные расположены снизу вверх по дальности, то ли справа-налево. Китайская грамота. Так что пусть сама проверяет, она за это деньги получает). Ну и поскольку мою квартиру покупают по ипотеке, составили и отнесли позавчера в заявление на ипотеку предварительный вариант договора купли-продажи,оригинал которого будем подписывать в банке в момент вложения денег в ячейки. А потом в рег палате(кажется так называется) будут все регистрировать. И потом, с новыми документами, кому нужно, пойдут в банк и заберут свои деньги. Как-то так. Кстати, в договоре предварительном есть пункт, по которому мы обязаны выписаться из квартиры в течении 14 дней.

Бармолей написал : но там офигенно много нужно сделать... только черновая отделка по карману

А в старом фонде это все еще нужно отодрать и вынести. Хорошо только то, что квартиру(вторичку) можно выбрать территориально там, где хочется, да и как мне кажется, она подешевле за метр получается.

Могу сфоткать документы и в личку кинуть, как они должны выглядеть Если надо. Кстати, риэлторская база по москве-www.winner.ru Она на месяц стоит 4000р, мне пришлось купить на месяц, когда я себе квартиру подыскивала. Потому что предыдущий риэлтор оказался уродом, и кинул меня с 9 этажом.(((

скиньте в личку документы, плиз...

Ещё есть нюанс - когда продаете свою квартиру, не надо заранее выписываться, мы не знали и выписались перед началом продажи, а покупатели покупали квартиру по ипотеке, а банк нам отказался выдать деньги, т.к. у нас не было никакой прописки. Пришлось извращаться, прописываться к родственникам, только для того, что бы получить деньги за проданную квартиру.