Как не наколоться при покупке квартиры?

Вплотную подошел к выбору новой квартиры,просматриваю варианты и прицениваюсь, у риэлтеров в среднем на 100-150 тыс дороже чем при покупке у собственника, плюс проблема (а может и не проблема) в том что часть суммы будет оплачиваться материнским капиталом (малому 3,5 года). Кто сталкивался с продажей/покупкой квартир, подскажите:

1. что при осмотре недвижимости надо проверить на месте в первую очередь, может какието хитрости есть.
2. какие документы и где можно посмотреть чтоб убедиться что впаривают юридически чистую квартру, без алкоголика дядипаши прописанного там в 1888 году и до сих пор не вписанного, да и вообще какие есть нюансы и проблемы при проверке документов.
3. возврат налога в какой момент можно осуществить (непосредственно после покупки или должен пройти какойто срок?) и с какой суммы возвращается налог(только с налички (материнский сертификат игнорируется) или с полной стоимости квартиры)?
4. Что еще можете посоветовать при приобретении недвижимости? Дело для меня совершенно неизведанное, жена на нерве, я на психе... стремаюсь (сознаюсь честно)... ХЕЛП!!!:):)

отвечу что знаю:

1. на месте смотрите все: стены, углы, коммуникации, лифт, подъезд, СОСЕДЕЙ! (особенно сверху), соседских домашних животных, спросите у соседей о тепло/водоснабжении.
2. попросите выписку из реестра, чтобы узнать кто сейчас прописан, и обязательно просите смотреть сразу оригиналы документов о переходе собственности в руки продавца (договор,акт купли-продажи/ завещание, наследование) Учтите наследование может быть "по закону" или по завещанию. Если наследование по закону и завещания не было, то возможны варианты с мошенничеством (например нотариус не разыскал при оформлении наследства "отдыхающих в отдаленных местах" и несовершеннолетних)
3. возврат налога оформляется каждый год и в размере заплаченных ввиде налогов в бюджет денег (заплатили налогов на 200 т. р. в год и вернут за этот год 200, остальное в след периоды). сначала (до апреля месяца) нужно заполнить и сдать декларацию 3 ндфл а потом вам скажут сроки возврата в налоговой. Думаю с мат капитала вернуть нельзя (но только думаю, уточняйте). с суммы кредита - можно.
4. Не ведитесь на уловки риэлторов и всегда вписывайте в договор полную стоимость жилья (вам с нее возвращать налоги). И еще учтите, риэлторам вы в основном платите за информационные услуги и они почти всегда не несут никакой юридической ответственности за сделку, тут конечно безопаснее покупать у надежного застройщика, который много лет на рынке и не обанкротится при кризисе и не заморозит стройку

блин, хитростей и опасностей море. риэлторы,кстати, от них не защищают ни капли ибо просто сделка тогда сорвется и он свои 150тыс. не получит. и все советчики - заблуждаются (ибо не видят документов). в инете вам консультации не дадут.
пример в советчиком выше. например, п.2 "попросите выписку из реестра, чтобы узнать кто сейчас прописан" в реестре прописанных нет - там только собственники,причем и в реестре их м.б. не быть (ну не пришли ни разу, живут с актами приема-передачи квартиры). А вот прописанные - в паспортном столе. есть два вида справок из этого стола: обычная (все берут) и историческая (надо упрашивать). только в исторической (вообще за все время существования квартиры) можно увидеть,что за месяц до приватизации отец семейства выписан для отбывания наказания в тюрьме, и по возвращению из отсидки через 20 лет,он как не участвующий в приватизации, сохраняет за собой право проживания в этой квартире (т.н. "неприкасаемые").Ньанс? Думаете риэлтиоры это все делают? мало кто. так ничего не продашь.

спасибо за ответы... начал рассматривать вариант покупки от застройщика... но там офигенно много нужно сделать... только черновая отделка по карману:(

Бармолей написал : спасибо за ответы... начал рассматривать вариант покупки от застройщика... но там офигенно много нужно сделать... только черновая отделка по карману:(

с застройщиком еще хуже может получится кидалово. это же профессиональный участник рынка. с отделкой все просто - сколько посчитали умножить надо на 2. сроки на 3. вот тогда и выйдет примерная цена я когда начинал - думал тяп-ляп и линолеум сверху. нифига. паркетная доска в планах и разводка труб медью на пайке, испанская коллекционная плитка в углу уже сложена и немецкая сантехника,включая инсталяцию закуплена (гроэ) :)

да я уже несколько охладел к застройщикам.... откуда они такие цены придумывают? и это за голые стены... ппц... только один вариант подходит по цене, да и то потомучто сдача объекта декабрь2012...

Я вот сейчас как-раз в процессе продажи-покупки. Но с риэлтором. Лично мы предоставляем документы собственности на квартиру(в оригинале), справки из псих-нарко диспансера, разрешение из опекунского совета(которое мы получали с техпаспортомобоих помещений, продаваемого и покупаемого, поэтажным планом, экспликацией, документом об оценке из БТИ, заявлением,). А риэлторша проверила , как она сказала, квартиру через милицию о предыдущих собственниках,(даже мне приволокла документ о предыдущих собственниках моей квартиры, я там ни-фи-га не поняла,то ли там данные расположены снизу вверх по дальности, то ли справа-налево. Китайская грамота. Так что пусть сама проверяет, она за это деньги получает). Ну и поскольку мою квартиру покупают по ипотеке, составили и отнесли позавчера в заявление на ипотеку предварительный вариант договора купли-продажи,оригинал которого будем подписывать в банке в момент вложения денег в ячейки. А потом в рег палате(кажется так называется) будут все регистрировать. И потом, с новыми документами, кому нужно, пойдут в банк и заберут свои деньги. Как-то так. Кстати, в договоре предварительном есть пункт, по которому мы обязаны выписаться из квартиры в течении 14 дней.

Бармолей написал : но там офигенно много нужно сделать... только черновая отделка по карману

А в старом фонде это все еще нужно отодрать и вынести. Хорошо только то, что квартиру(вторичку) можно выбрать территориально там, где хочется, да и как мне кажется, она подешевле за метр получается.

Могу сфоткать документы и в личку кинуть, как они должны выглядеть Если надо. Кстати, риэлторская база по москве-www.winner.ru Она на месяц стоит 4000р, мне пришлось купить на месяц, когда я себе квартиру подыскивала. Потому что предыдущий риэлтор оказался уродом, и кинул меня с 9 этажом.(((

скиньте в личку документы, плиз...

Ещё есть нюанс - когда продаете свою квартиру, не надо заранее выписываться, мы не знали и выписались перед началом продажи, а покупатели покупали квартиру по ипотеке, а банк нам отказался выдать деньги, т.к. у нас не было никакой прописки. Пришлось извращаться, прописываться к родственникам, только для того, что бы получить деньги за проданную квартиру.

Лучше покупать и продавать квартиру через ипотеку. Преимущества покупки-продаже квартиры по ипотеке:

1. Как выглядят документы (оригиналы печатей и т.п.) вы не знаете, а документы проверяют в банке + в страховой компании. Хотя бы они проверяют правильность заполнения и наличие всех документов.
2. при покупке по ипотеке идет титульное страхование квартиры, т.е. идет страхование рисков при изъятие квартиры родственниками. Основные риски - первые 3 года, после покупки.
3. Если продавец квартиры или его риэлтор что-то мутит с документами, то как правило они отказываются продавать квартиру по ипотеке.
4. При покупке или продаже квартиры деньги идут через депозитарий или безналом на банковский счет. Т.е. не нужно дополнительно платить за проверку денег на подлинность.
5. Как правило банк предоставляет образец документа, по которому продавец квартиры получает доступ к деньгам. Т.е. минимизируется риск когда продавец забирает себе деньги и отзывает документы из рег палаты.
6. Ты платишь дополнительные деньги, но зато снимаешь с себя геморой за организацию сделки: Банк тебе предоставляет комнату для совершения сделки купли-продажи. Договор купли-продажи банк тебе дает за несколько дней до сделки. Т.е. ты можешь спокойно дома его почитать и если захочешь нанять юристов для "проверки". Банк записывает тебя на определенное время к нотариусу, который берет на себя сдачей/получением денег в рег палату.

Некоторые риэлторы действительно "проверяют" квартиру, а некоторые кладут на это. Проверка квартиры как правило идет следующим образом: заводиться липовое дело на продавца квартиры и в рамках этого дела собираются все необходимые справки. А потом дело закрывается. У тебя на руках зато есть оригиналы запросов и ответом по продавцу и самой квартире.

Документы в банке особо не проверяют. главное для них ваша платежеспособность и залог. то что сделка возможно будет оспорима банк уже не волнует. При страховании потери титула есть интересная фишка (уже опробована на практике страховыми) - коль сделка признана недействительной, значит и договор страхования потери титула недействителен, т.к. вы не явл. собственником квартиры и поэтому не можете ее страховать. при этом страховая будет требовать ежегодный платеж, иначе банк потребует досрочного возврата кредита. риски не 3 года, а гораздо больше. по несовершеннолетним 3 года начнется с момента достижения совершеннолетия. Большой плюс ипотеки - что придет человек (эксперт) и осмотрит (оценит) квартиру - ему главное,чтоб перепланировок не было (сложно будет банку продать) - а вам спокойней. Деньги безналом поступившие - это круто. Узнайте расценки на их обналичивание - офуете. 10%!!! либо ждать пару месяцев Про отзыв документов из регпалаты продавцов - это круто придумано. только не понятно как он получит деньги,если условие доступа к ячейки зарегинный договор? комната для сделки нафиг не нужна -я в фойе банка как-то все оформил, лень было в др. отделение ехать по пробкам (там бесплатная комната). сама пересчет бабла - в банк. хранилище происходит при запертых дверях. Договор продажи банк никогда не дает. он дает лишь пару пунктов,которые обязательны д.б. в договоре (о том,что квартира покупается в кредит,под залог,правильно указано наименование банка). И все. Нотариус не обязателен уже лет дцать на заключение сделок с недвижимостью, хотя некоторые банки практикуют и сейчас (охреневший райфазен). Проверка продавца через заведения "дело "- вообще бред. Что они там проверят? Судимость что ли? Или что он кинет или что у него квартира в залоге? Риэлтору проверять что-то равнозначно срыву сделки. зачем ему лишать себя гонорара,причем ответственность у него ноль?

расстроили вы меня... лохотрона ждать отовсюду...:(:(

Viktor__s написал : Документы в банке особо не проверяют. главное для них ваша платежеспособность и залог. то что сделка возможно будет оспорима банк уже не волнует. При страховании потери титула есть интересная фишка (уже опробована на практике страховыми) - коль сделка признана недействительной, значит и договор страхования потери титула недействителен, т.к. вы не явл. собственником квартиры и поэтому не можете ее страховать. при этом страховая будет требовать ежегодный платеж, иначе банк потребует досрочного возврата кредита. риски не 3 года, а гораздо больше. по несовершеннолетним 3 года начнется с момента достижения совершеннолетия. Большой плюс ипотеки - что придет человек (эксперт) и осмотрит (оценит) квартиру - ему главное,чтоб перепланировок не было (сложно будет банку продать) - а вам спокойней. Деньги безналом поступившие - это круто. Узнайте расценки на их обналичивание - офуете. 10%!!! либо ждать пару месяцев Про отзыв документов из регпалаты продавцов - это круто придумано. только не понятно как он получит деньги,если условие доступа к ячейки зарегинный договор? комната для сделки нафиг не нужна -я в фойе банка как-то все оформил, лень было в др. отделение ехать по пробкам (там бесплатная комната). сама пересчет бабла - в банк. хранилище происходит при запертых дверях. Договор продажи банк никогда не дает. он дает лишь пару пунктов,которые обязательны д.б. в договоре (о том,что квартира покупается в кредит,под залог,правильно указано наименование банка). И все. Нотариус не обязателен уже лет дцать на заключение сделок с недвижимостью, хотя некоторые банки практикуют и сейчас (охреневший райфазен). Проверка продавца через заведения "дело "- вообще бред. Что они там проверят? Судимость что ли? Или что он кинет или что у него квартира в залоге? Риэлтору проверять что-то равнозначно срыву сделки. зачем ему лишать себя гонорара,причем ответственность у него ноль?

про недействительность страховки в случае отбирания квартиры бред. читайте договор с СК и нормальную СК надо выбирать. Заводят дело, чтобы получить справку из нарко/психо деспансера, а так же получить бумаги прописке/выписке людей по этой квартире. Так же у тебя есть бумажка, что нет обременений и исков по этой квартире. Пару раз покупал по ипотеку квартиру, так в всегда за 3 дня до сделки у меня на руках был договор на покупку квартиры. а на самой сделки ты мог уже сравнить что ты предварительно читал и что сейчас подписываешь. Можно конечно принести свой договор и согласовать его с банком, а можно просто попросить банк предоставить договор, который подходит банку и его редактировать.

В городах где у банка нет своего депозитария, он ипотечную сумму переводит на твой счет в любой банк по твоему выбору. Перечисление денег происходит после оформление права собственности. Т.е. оформляешь право собственности на покупателя и в течение 3-х дней тебе переводят деньги на твой счет

А так надо смотреть на собственников квартиры. Например нельзя покупать квартиры, которые достались по наследству от мужчины. Т.к. все дети, в том числе внебрачные, имеют долю в этой квартире. Количество внебрачных детей ты никак не можешь выяснить.

Банк всегда бесплатно предоставлял обычную машинку для пересчета денег. А вот устройства для проверки подлинности денег - вроде как за доп плату.