Миниотель. Проектирование и строительство.

fhntv,

пару лямов туда воткнешь ?

Думаю, что в 10 уложусь. Причем поэтапно: первая очередь - потом перерыв (зима) вторая - первый этаж (коммерческие площади) ну и третья-четвертая - жилые этажи. Но это в идеале, как на практике получится - никто не знает.

три комнаты для жилья ? 30 в месяц потолок ?

Немного другие цифры - я делаю планировки как мини-1-квартирки, даже если сдавать долгосрочно - это 20+ в месяц за каждую. При посуточной аренде цены конечно другие - ну понятно и расходы тоже приличные. Но первый этаж в любом случае 100+ в месяц. То есть первый этап(этаж) отбивается за год-два. Может на нем и остановлюсь - если устану. Он и в коммуникациях проще и относительно быстро построить можно. Хотя куда мне спешить..

MADONNA написал: первый этап(этаж) отбивается за год-два

в недвиге это фантастика , средние сроки минимум около 10 лет причем не фонарь с жильцами вечно без денег и кучей проблем а коммерческая недвига , например 100.000 метр в формате пятерочки они арендуют 1000 метров торговый зал, лям в месяц тебе падает но и стоит это все сто миллионов , посчитай ... а теперь еще посчитай с учетом амортизации, и ремонтов ..

как ты собралась за год два отбиться - это полный анрил я тебе скажу не заглядывая вдаль даже

fhntv,

как ты собралась за год два отбиться

Не собралась, ты не понял. У нас ларек из сдвоенного морского контейнера стоит 100.000 в месяц аренда. Коммуналка отдельно. И это без электричества, канализации и воды (привозное-увозное) Просто железный ящик. Место хорошее, земля дорогая, клиентура небедная, проходимость и тд. Я тебе больше скажу - аренда 15 кв м под кофейню в Бухте например стоит 170 тыс (чуть больше 10.000 за метр в месяц). То есть цена аренды есть вещь очень специфичная. Что касается потенциальных жильцов - им жилье оплачивает работодатель (или предприятие).

формате пятерочки они арендуют 1000 метров торговый зал, лям в месяц тебе падает

Вот ровно недалеко от дома именно пятерочка - 300 метров, насколько я знаю аренда 500 в месяц, даг купил участок за 15 лямов и еще 10 заплатил за сэндвичкорпус. Ну +электичество и прочие прелести. откуда 100 лямов затрат?

MADONNA написал: ларек из сдвоенного морского контейнера стоит 100.000 в месяц аренда.

ты забыла добавить важно слово " в сезон" а сезона 3 месяца в году , еле еле ...

MADONNA написал: Что касается потенциальных жильцов - им жилье оплачивает работодатель (или предприятие).

очередь за забором стоит ? тебя подвесят на рассрочку и кинут в оконцовке .... знакомо ?

MADONNA написал: откуда 100 лямов затрат?

я про 1000 квадратов, стоимость растет не в прямую от метража позвони в сендвич конторы - спроси сколько 1000 квм стоит под ключ с коммуникациями ? ну и твой "даг" счастлив ? он потратил 25 лямов , выручает 500 в мес за вычетом забот через сколько окупит ? через 5 лет в идеале ? может быть если ...

fhntv,

через сколько окупит ? через 5 лет в идеале ?

Ты так рассуждаешь, будто знаешь отрасли в недвиге, где окупаемость год-два ))) Ну представим, что у тебя вдруг появилось 10-20 лямов - и во что ты их вложишь? В квартиру с доходностью 40 тыс в месяц? При этом надо понимать, что других миллионов у тебя уже не будет, а на 40 тыс жить категорически не хочется. В моем случае - так просто невозможно.

очередь за забором стоит ?

Вопрос цены. Соседний миниотель 3 в сутки, свободные номера есть - но не всегда. И это даже не 2 звезды. У меня будет получше. В другом - 5+ в сутки, номер надо бронировать. То есть ситуация вообщем неплохая - но может поменяться за несколько лет. Тогда буду сдавать как маленькие квартиры. Что касается первого этажа - может ресторан или автосервис или магазин - вообще не знаю под что лучше. 100-120 метров можно разбить на три маленьких магазина или парикмахерская или еще что - наиболее востребованы именно 30-50 метров под малый бизнес.

ты забыла добавить важно слово " в сезон"

У нас нет сезонов - жизнь кипит круглый год. Даже летом немного поспокойнее - многие уезжают на отдых.

я про 1000 квадратов,

Крупного арендатора найти очень непросто - «мой даг» два года искал на свои 300 метров. А на 1000 - вообще нереально - только дробить на ларьки.

MADONNA написал: будто знаешь отрасли в недвиге, где окупаемость год-два )))

конечно знаю - стройка :)

MADONNA написал: у тебя вдруг появилось 10-20 лямов - и во что ты их вложишь?

это на отдельную тему вопрос :) но точно не в долгострой недвижки под аренду ...

MADONNA написал: буду сдавать как маленькие квартиры

нервяк и маета несусветная

MADONNA написал: может ресторан или автосервис или магазин

первое и последнее точно мимо автосервис обычный болтокрутский в аренде это около 30 - 40тыс выручки с одного подьемника и куча проблем где взять хороших работников ...

MADONNA написал: Крупного арендатора найти очень непросто

проще чем кучу ларечников, у всех сетевиков есть отдел аренды - обращаться туда, если сетям не выгодно - пиши пропало ..

fhntv,

конечно знаю - стройка

Стройка - сколько денег в нее не вбухай - приносит доход только пока работаешь. Я устала работать. К тому же непонятно - о какой окупаемости ты говоришь? купил дрель и она окупилась (сама) или ты ей работаешь и окупаешь дрель своим трудом?

у всех сетевиков есть отдел аренды

И что с того? Я не собираюсь строить 1000 метров и 500 не собираюсь - хотя первоначально было 900 метров. Сейчас я остановилась на формате 150х3 этажа и потом (если понравится) пристрою еще столько же. Но скорее всего ты прав насчет невысокой прибыльности - поэтому дохода мне будет хватать только на еду , одежду и верных слуг. Так что дальше строить будет не на что.

автосервис обычный болтокрутский в аренде это около 30 - 40тыс выручки с одного подьемника

У тебя весьма специфичное понимание макроэкономики. Что ты называешь выручкой и за какой срок?

Это даже не микроэкономика)

MADONNA написал: о какой окупаемости ты говоришь?

когда ты строишь на продажу - норма прибыли очень высока

MADONNA написал: я остановилась на формате 150х3 этажа

этажность это полный мрак в твоем частном случае , монолит, перекрытия.... требования к фундаменту , идт итп ...

MADONNA написал: поэтому дохода мне будет хватать только на еду , одежду и верных слуг.

только на еду, может быть и то не факт, если достроишь, такими темпами с такими решениями - скорее нет

MADONNA написал: Что ты называешь выручкой

у тебя гараж и подьемник при нем и вдруг тебе посчастливилось найти работника ( сейчас такое редко очень) ты ему говоришь - с клиента денег пополам и он тебя будет обманывать либо ты ему говоришь - с тебя фикс прайс каждый месяц 30 тыс за эту дыру а там делай что хочешь и он согласен потому что если работать - выручка ( нал деньги в руки ) с одного подьемника около 10 в день это 200 в месяц из которых ты увидишь только 30 или работай сама ...

fhntv,

когда ты строишь на продажу - норма прибыли очень высока

Или не очень - потому что тогда бы все строили на продажу. Я вижу ты специалист во всех вопросах )))) приятно поговорить с умным человеком )) Но попробуем вернуться к гаражу. Три подъемника по 30 - это и есть 100 тыков в мес? На самом деле один пост занимает 30м2, а у меня их намечается 150, то есть первый этаж может быть и гаражом и мойкой и мастерской и чем угодно.

этажность это полный мрак в твоем частном случае , монолит, перекрытия.... требования к фундаменту , идт итп ...

Ну да, но оно того стоит - иначе бы люди до сих пор жили бы в пещерах. А если гооворить про капитализаию - то и стоимость такого строения резко выше затрат - а учитывая привязку к местности вкупе с твоими рассуждениями о выгодности строительства на продажу - так просто супервыгодно. Что мешает мне отмежевать кусочек своей территории и продать такой милый гараж с миниотелем по твоей схеме? Если это так выгодно..

BV, да опечатка там (((

MADONNA написал: тогда бы все строили на продажу.

все и строят на продажу

MADONNA написал: Три подъемника по 30 - это и есть 100 тыков в мес?

теоретически но где ты найдешь три мастера ?

MADONNA написал: но оно того стоит

разумная локальность - вот в чем вопрос оно стоит когда этажность решает задачи и вопросы но в твоем случае этажность их не решает, напротив - создает

MADONNA написал: Что мешает мне отмежевать кусочек своей территории и продать такой милый гараж с миниотелем по твоей схеме? Если это так выгодно..

ничего не мешает, просто опять появится у тебя проблема в виде очередных 20 миллионов и вопроса а куда их засунуть чтобы не потерять ?

fhntv,

но в твоем случае этажность их не решает, напротив - создает

Объясни, пожалуйста, какие проблемы создает этажность?

fhntv,

просто опять появится у тебя проблема в виде очередных 20 миллионов и вопроса а куда их засунуть чтобы не потерять ?

У меня нет проблемы с 20-ю лямами - разве что где их взять. А засунуть - зачем? Меня интересует доход, а не умножение капитала.

MADONNA написал: Объясни, пожалуйста, какие проблемы создает этажность?

если взять, как пример, "кукурузину" (небоскрёб "лахта-цетра"), то можно сделать однозначный вывод, что треть здания ушла под землю) радует, что строители учатся инвестировать..магический треугольник инвестиций "риски-доходность-ликвидность" и чуечка, куда без нее) Если серьёзно и по теме: правильные мысли насчёт своего гостиничного бизнеса..я тоже прикидываю варианты, включая строительство "с ноля", но бизнес-план (ТЭО инвестиций) это то, с чего следовало бы начать. Как говорил один знакомый застройщик (профессор) "инвестиции начинаются с покупки карандаша".