С чего посоветуете начать ремонт?

Всех приветствую! Ввиду скорой сдачи своей новостройки - начинаю планировать ремонт.

Пожалуйста - критикуйте, подсказывайте, накидывайте идеи, поправляйте) Так как я - НОВИЧОК в строительстве и надзоре за стройкой - а опыт имею в закупках/продажах/переговорах.

1. Времени свободного - полного (готов бывать на квартире хоть по 2 раза в день) - а главное - полно ЖЕЛАНИЯ освоить ремонты.

2. Сложные и трудоемкие операции - естественно отдам специалистам - без них никуда)) - буду рад, если с этого форума)

3. Ремонт планирую под продажу. Цель - максимизировать доход и ликвидность от продажи квартиры

4. ДАНО:

Дом Монолит, бизнес класс. Студия 27 кв метров. 2й этаж.

От застройщика - входная дверь и окна. Все остальное - в черновом виде.

Ключи дадут либо в декабре 2021, либо в январе 2022.

1. Материалы и технику закупать и подвозить буду сам,
2. Специалистов искать планирую отдельно на каждую операцию - надзирающий прораб не нужен (я и отец - он и сам ремонты частично делал и надзирал за ремонтом в 4 квартирах).
3. Ремонт планирую класса бизнес (чуть выше среднего). Без мебели, но с сантехникой и кухней.
4. Упор - на максимальную экономию - я готов и 4 и 5 мес делать ремонт.

Сколько это встанет по времени и стоимости, что скажете - можно уложиться в 350 тысяч рублей? Студия 27 кв м.?

Во многом я вдохновлялся вот этой темой нашего коллеги форумчанина - мужик сделал капремонт в 33 кв метрах 1К Пятиэтажке с привлечением специалистов почти на каждую процедуру, но без прораба - за примерно 300 тысяч рублей в начале 2019 года:

https://forum.ners.ru/viewtopic.php?t=58691

Итак - что я понял:

1. Ремонт делится на 2 части - закупка материалов и техники - и проведение работ.

а) Первую часть - она же мне кажется САМОЙ простой в реализации и понимании - я ПОЛНОСТЬЮ готов взять на себя, полагаясь на помощь и советы уважаемых форумчан. Машину вожу, в том числе и минивэны/микроавтобусы. Все магазины - Леруа Мерлен, Касторама, Икеа, Obi - я уже предварительно объехал, все цены выписал. Также масса всего - насколько я понял - продается на Авито дешевле на 10-90 % от цены магазинов. Не побрезгую поехать за ванной или плиткой в 2 раза дешевле куда нибудь в Лобню, или поторговаться на Авито)

б) Вторая часть - работы - мне понятна существенно меньше. Прорабу мне платить незачем. Но мне точно нужны будут:

1. Электрик (установка и разводка электрики)
2. Сантехник.
3. Укладчик полов.
4. Установщик натяжного потолка.
5. Штукатур/маляр.
6. Установщик кухни.

Сколько будут стоить услуги этих специалистов по моим вводным (27 кв метров, студия, потолки 3.2 метра)? Нужен ли мне будет проект развода Электрики? Нужен ли мне дизайн проект? Или достаточно самому прорисовать все на бумажке со всеми необходимыми замерами? (ремонт и планировка будут стандартные пенальные).

Заранее всем спасибо!

С уважением

Ну считайте сами. Работы 10-15круб/м2, грубо 300. Плюс материалы 300-500. Итого 600-800. Это будет бабушкина квартира, для современной студии материалы много дороже. Из этих денег вы вернёте 100-200. Итого чистый убыток 500. Кроме того, при владении менее 5лет, продавец налетает на НДФЛ 13%, причем не с превышения, а со всей суммы сделки. Классический пример как словить лося. Подробнее об этом термине и горьких опытах см. на банки ру.

sanya1965 написал: Ну считайте сами. Работы 10-15круб/м2, грубо 300. Плюс материалы 300-500. Итого 600-800. Это будет бабушкина квартира, для современной студии материалы много дороже. Из этих денег вы вернёте 100-200. Итого чистый убыток 500. Кроме того, при владении менее 5лет, продавец налетает на НДФЛ 13%, причем не с превышения, а со всей суммы сделки. Классический пример как словить лося. Подробнее об этом термине и горьких опытах см. на банки ру.

sanya1965,

То есть лучше продавать квартиру в бетоне, как получил от застройщика? Не ремонтируя?

P.s. Про 13 % - я в курсе. Мне выгоднее заплатить эти 13 % а скорее всего договориться с покупателем на скидку, чтоб в договоре поставить нужную мне сумму - и переложиться в другой объект на котловане, чем сидеть с этой квартирой до окончания 5 летнего периода. Условно по цене готовой студии я могу купить однушку и ли двушку чуть дальше.

s290169 написал:

sanya1965 написал: Ну считайте сами. Работы 10-15круб/м2, грубо 300. Плюс материалы 300-500. Итого 600-800. Это будет бабушкина квартира, для современной студии материалы много дороже. Из этих денег вы вернёте 100-200. Итого чистый убыток 500. Кроме того, при владении менее 5лет, продавец налетает на НДФЛ 13%, причем не с превышения, а со всей суммы сделки. Классический пример как словить лося. Подробнее об этом термине и горьких опытах см. на банки ру.

sanya1965,

То есть лучше продавать квартиру в бетоне, как получил от застройщика? Не ремонтируя?

P.s. Про 13 % - я в курсе. Мне выгоднее заплатить эти 13 % а скорее всего договориться с покупателем на скидку, чтоб в договоре поставить нужную мне сумму - и переложиться в другой объект на котловане, чем сидеть с этой квартирой до окончания 5 летнего периода. Условно по цене готовой студии я могу купить однушку и ли двушку чуть дальше.

s290169, Думаете найдётся дурачок кто заплатив больше оформит документы на меньшую сумму??? Вы правда так думаете? При продаже квартиры ремонт ничего не стоит.

nadegniy,

nadegniy написал:

s290169 написал:

sanya1965 написал: Ну считайте сами. Работы 10-15круб/м2, грубо 300. Плюс материалы 300-500. Итого 600-800. Это будет бабушкина квартира, для современной студии материалы много дороже. Из этих денег вы вернёте 100-200. Итого чистый убыток 500. Кроме того, при владении менее 5лет, продавец налетает на НДФЛ 13%, причем не с превышения, а со всей суммы сделки. Классический пример как словить лося. Подробнее об этом термине и горьких опытах см. на банки ру.

sanya1965,

То есть лучше продавать квартиру в бетоне, как получил от застройщика? Не ремонтируя?

P.s. Про 13 % - я в курсе. Мне выгоднее заплатить эти 13 % а скорее всего договориться с покупателем на скидку, чтоб в договоре поставить нужную мне сумму - и переложиться в другой объект на котловане, чем сидеть с этой квартирой до окончания 5 летнего периода. Условно по цене готовой студии я могу купить однушку и ли двушку чуть дальше.

s290169, Думаете найдётся дурачок кто заплатив больше оформит документы на меньшую сумму??? Вы правда так думаете? При продаже квартиры ремонт ничего не стоит.

nadegniy,

По договору - Я не думаю, я знаю. Моя знакомая 2 месяца назад купила квартиру по переуступке в новостройке по цене 13 млн в договоре и + 7 млн распиской. Т.к. в противном случае продавец сказал, что поднимет цену на величину налога с 7 млн рублей. Так большинство новостроек продается. "С занижением" называется.

По ремонту: а как же вот:

12 млн минимум без ремонта - и таких студий без ремонта 7 штук:

https://www.cian.ru/sale/flat/263402049/

13.9 млн с ремонтом - и в Символе она одна такая, другие уже продались:

https://www.cian.ru/sale/flat/266969682/

Посему я и не понял Вашей фразы что "ремонт ничего не стоит". То есть та за 13.9 и уйдет по цене неотремонтированной?

s290169, пару человек встречал,которые наподобие зарабатывают,только они перепродавая квартиры с котлована от застройщика,ремонт брали на себя,но дизайн и все хотелки воплощались с подачи покупателя,т.е покупатель въезжал в купленную квартиру с ремонтом под себя,при этом сам времени на этот ремонт не тратил, отделка квартиры в новостройке ложилась целиком на продавца,риски за некачественный ремонт тоже на нем...

s290169 написал: масса всего - насколько я понял - продается на Авито дешевле на 10-90 % от цены магазинов. Не побрезгую поехать за ванной или плиткой в 2 раза дешевле куда нибудь в Лобню, или поторговаться на Авито)

осталось понять механизм этой загадки и излечиться от доверчивости скинув на карту предоплату :) лучше недорого :)

s290169, это сложная тема, на форуме такие вещи бесполезны. Зависит от доступности транспорта, инфраструктуры, престижности, района, экологии, и много чего ещё. Вы видимо недопоняли фразу "с суммы сделки". Педположим студия 5млн. Налог 650круб. Плюс ремонт 600круб. Итого в ноль 6,25млн. Какой идиот купит за эту сумму, когда то же самое за те же 5??????? Если бетон брали по 170/м2, это одна тема. Если как сейчас 220-240, то все на пределе. И если ипотеку поднимут на 2-3% (к чему все идёт), то Вы не продадите ее никогда. Советую еще на irn.ru анализ и графики глянуть.

sanya1965 написал: Кроме того, при владении менее 5лет, продавец налетает на НДФЛ 13%, причем не с превышения, а со всей суммы сделки.

Давно такие нововведения? Я квартиру года 3 назад продавал, там налог платился только с суммы превышения над покупной стоимостью.

nadegniy написал: Думаете найдётся дурачок кто заплатив больше оформит документы на меньшую сумму???

Обычная практика. Договор оформляется на сумму покупки, и делается доп. соглашение на оставшуюся сумму. Я, собственно, именно так квартиру и продавал.

s290169 написал: То есть лучше продавать квартиру в бетоне, как получил от застройщика? Не ремонтируя?

Если ваша задача именно продать квартиру, то да, продавайте в бетоне. Ремонт имеет смысл только для сдачи, или проживания. Стоимость ремонта вы на продаже не отобьете 100%.

s290169 написал: То есть та за 13.9 и уйдет по цене неотремонтированной?

прежде чем лезть в ремонт - поговорить с 3мя грамотными риэлтерами на предмет "стоит ли овчинка выделки" именно по этой квартире. Потому что именно

s290169 написал: 2й этаж.

s290169 написал: Во многом я вдохновлялся вот этой темой нашего коллеги форумчанина - мужик сделал капремонт в 33 кв метрах 1К Пятиэтажке с привлечением специалистов почти на каждую процедуру, но без прораба - за примерно 300 тысяч рублей в начале 2019 года: https://forum.ners.ru/viewtopic.php?t=58691

Бизнес ремонт - это не то....

s290169 написал: а) Первую часть - она же мне кажется САМОЙ простой в реализации и понимании - я ПОЛНОСТЬЮ готов взять на себя, полагаясь на помощь и советы уважаемых форумчан.

надо полагаться на рабочий проект (РП).

s290169 написал: Нужен ли мне дизайн проект?

Если хотите как-то продать этот ремонт "не под снос" то нужен модный, современный универсальный юнисекс интерьер.

s290169 написал: Или достаточно самому прорисовать все на бумажке со всеми необходимыми замерами?

Замеры - это только один лист рабочего проекта. А в рабочем проекте (погуглите...) этих листов ого.... С размерами привязками, ведомостью покупных и тд.

s290169 написал: Нужен ли мне будет проект развода Электрики?

Нет, но нужны листы РП - привязки освещения с привязкой к выключателям (план), привязки розеток(план). И толковый электрик.

s290169 написал: надзирающий прораб не нужен (я и отец - он и сам ремонты частично делал и надзирал за ремонтом в 4 квартирах).

надзирать-то сможете, а вот увидеть косяки - вряд-ли.

s290169 написал: Упор - на максимальную экономию - я готов и 4 и 5 мес делать ремонт.

растяжение сроков - не экономия.

s290169 написал: , что скажете - можно уложиться в 350 тысяч рублей? Студия 27 кв м.?

ЗА все с материалами? :a Спасибо, хорошо насмешили :) Только за работу (без материала) получится 600-700 если делать хорошо.

sanya1965 написал: Ну считайте сами. Работы 10-15круб/м2, грубо 300.

Да не влезет он в эти 10-15 в однушке.... 15-16 поискать, начиная с 20 - уже реалистично

И без проекта нормальный прораб не сделает смету. А уж сам и без опыта - не серьезно никак.

s290169 написал: Плюс материалы 300-500.

sanya1965 написал: Это будет бабушкина квартира, для современной студии материалы много дороже.

и работа, если "не бабушкин ремонт" также дороже. Допустим работы 700 + материалы и техника 1000 ..... (аммортизация машины, дизайн, потраченное время) - мелочи не считаем

s290169 написал: 2 млн минимум без ремонта

s290169 написал: 13.9 млн с ремонтом

Итого в лучшем случае ремонт дай бог оправдается в ноль. Но имеем кучу геморроя, нервов, возможные залеты-переделки, и замороженные средства месяцев на 4-6.

s290169 написал: Я не думаю, я знаю. Моя знакомая 2 месяца назад купила квартиру по переуступке в новостройке по цене 13 млн в договоре и + 7 млн распиской. Т.к. в противном случае продавец сказал, что поднимет цену на величину налога с 7 млн рублей.

Вопрос - Вы хотите в договоре указать цену заметно ниже рынка?

BV написал:

s290169 написал: Я не думаю, я знаю. Моя знакомая 2 месяца назад купила квартиру по переуступке в новостройке по цене 13 млн в договоре и + 7 млн распиской. Т.к. в противном случае продавец сказал, что поднимет цену на величину налога с 7 млн рублей.

Вопрос - Вы хотите в договоре указать цену заметно ниже рынка?

BV, достаточно указать ту же сумму, за которую квартира была куплена. При этом налог не платится, даже если квартира в собственности меньше 5 лет. На оставшуюся сумму оформляется доп. соглашение с распиской.

bc----, а если .... через 4,5 года эта сумма окажется существенно ниже рынка/кадастра?